FAQ — Droit immobilier

Selon l'article 627 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), le bail d'habitation est conclu pour une durée minimale de 3 ans. Le propriétaire ne peut résilier avant terme que pour : non-paiement du loyer, usage non conforme, ou sous-location sans autorisation. Le loyer peut être révisé annuellement selon l'indice marocain. Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux (droit au renouvellement).

Selon l'article 672 du DOC, l'expulsion ne peut intervenir qu'après décision de justice exécutoire. Le propriétaire doit : (1) saisir le tribunal compétent, (2) obtenir un jugement, (3) faire signifier l'expulsion par un huissier. Le délai d'expulsion est fixé par le juge (généralement 30 à 90 jours). Aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision judiciaire, même en cas d'impayé.

Selon la loi 18-100 (article 1), la propriété immobilière se prouve par le titre foncier. Tout acte translatif de propriété doit être publié au registre foncier (Conservation Foncière) pour être opposable aux tiers. La possession trentenaire peut fonder une prescription acquisitive (article 4 du DOC), mais nécessite une action en justice. Sans titre foncier, la propriété est plus difficile à prouver (acte adoulaire, plan, quittances).

La loi 00-18 sur la copropriété (articles 8 et 28) définit les parties communes (escaliers, ascenseurs, toitures, cours) et les parties privatives. L'assemblée générale des copropriétaires vote à la majorité les décisions importantes (travaux, syndic). Le syndic est responsable de la gestion. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa tantième (article 8). Les charges sont réparties selon la quote-part.

Les frais de notaire (droits d'enregistrement + honoraires) représentent environ 6 à 8% du prix de vente au Maroc : droits d'enregistrement (4% pour un terrain, 3% pour un logement social, 6% pour un bien de luxe), timbres et TVA (selon le cas), honoraires du notaire (1% plafonnés). Le vendeur paie la plus-value immobilière (article 133 CGI). Le contrat de vente doit être dressé par notaire ou adoul.

Selon l'article 3 de la loi 18-100 sur les baux commerciaux, la durée minimale d'un bail commercial est de 6 ans (12 ans si le bailleur est propriétaire d'un groupe d'immeubles). Le bail est renouvelable par tacite reconduction. Le locataire a droit au renouvellement (article 19) ou à une indemnité d'éviction égale au préjudice subi. Le bailleur peut refuser le renouvellement pour : reconstruction, surélévation, habitabilité (article 19 de la loi 18-100).

Les frais de notaire représentent environ 6 à 8% du prix de vente au Maroc. Ils comprennent : (1) les droits d'enregistrement (4% pour un terrain, 3% pour un logement social, 6% pour un bien de luxe, article 133 du CGI) ; (2) la TVA (20%) si le vendeur est un professionnel ; (3) les honoraires du notaire (1% plafonné) ; (4) les frais de conservation foncière (1%, article 133 du CGI) ; (5) les timbres et frais divers. Le vendeur paie la plus-value immobilière (article 133 du CGI).

Selon le Dahir 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles, la procédure comprend : (1) dépôt d'une réquisition à la Conservation Foncière ; (2) bornage et plan par un géomètre assermenté ; (3) publication au Bulletin Officiel ; (4) opposition des tiers pendant 30 jours ; (5) clôture et établissement du titre foncier. Le titre est définitif et inattaquable après un an (prescription). Le titre foncier est la preuve légale de la propriété (loi 18-100, article 1).

Selon l'article 133 du CGI (Code Général des Impôts), la plus-value immobilière est imposable lors de la vente d'un bien immobilier par une personne physique, sauf : (1) résidence principale (exonération totale) ; (2) première cession d'un logement social ; (3) biens détenus depuis plus de 15 ans (exonération progressive). Le taux est de 20% (avec abattement de 25% par année de détention au-delà de 5 ans). La déclaration doit être faite dans les 30 jours (article 133 du CGI).

Selon l'article 672 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), l'expulsion pour impayé nécessite : (1) une mise en demeure par huissier ; (2) à défaut de paiement dans 15 jours, saisine du tribunal ; (3) jugement d'expulsion ; (4) signification par huissier ; (5) intervention du force publique (adoul ou agent d'autorité). Le juge peut accorder des délais (3 mois à 1 an) selon la situation du locataire. Aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice (article 672 du DOC).

Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. Selon l'article 230 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), il doit préciser : l'identité des parties, la désignation du bien (titre foncier, superficie), le prix, les conditions suspensives (prêt, purge des droits), le délai de réalisation, et l'indemnité d'immobilisation (généralement 10% du prix). Il est enregistré et publié à la conservation foncière.

Selon l'article 12 de la loi 25-90 sur l'urbanisme, la commune a un droit de préemption sur les ventes d'immeubles situés dans les zones d'aménagement ou les secteurs de rénovation. La commune peut se substituer à l'acheteur dans les 2 mois suivant la déclaration de vente. Le prix est fixé par un expert. Ce droit permet à la commune de mener des opérations d'aménagement. Il ne s'applique pas aux ventes entre parents jusqu'au 4e degré (article 12 de la loi 25-90).

Selon l'article 627 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), l'augmentation du loyer d'habitation est encadrée par l'indice annuel publié par le Haut Commissariat au Plan (généralement 2 à 4%). Une augmentation supérieure est abusive. Le locataire peut saisir le tribunal de première instance pour faire fixer le loyer (article 672 du DOC). Le juge peut annuler l'augmentation et condamner le bailleur au remboursement. La prescription est de 5 ans (article 4 du DOC).

Selon les articles 13 à 80 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), les servitudes légales comprennent : (1) la mitoyenneté (article 36) ; (2) la servitude de vue (article 68) ; (3) la servitude de passage (article 53) ; (4) la servitude de canalisation (article 73) ; (5) la servitude non aedificandi (article 65, interdiction de construire). Les servitudes sont attachées au fonds (et non au propriétaire). Elles s'éteignent par le non-usage pendant 30 ans (article 80 du DOC).

Selon le Dahir 4 juin 1915 sur les droits réels, la mainlevée d'hypothèque est l'acte par lequel le créancier hypothécaire déclare renoncer à son inscription. Elle est établie par acte notarié ou adoulaire, signé par le créancier. Elle doit être inscrite à la Conservation Foncière pour libérer le bien. La mainlevée est obligatoire après paiement intégral de la dette (article 95 du Dahir 1915). Sans mainlevée, l'inscription reste pour 5 ans renouvelables (article 85 du Dahir 1915).

Selon le Code de Procédure Civile (article 149) et le Dahir 1915 sur les droits réels, la saisie immobilière permet à un créancier de faire vendre le bien de son débiteur. La procédure : (1) commandement par huissier ; (2) publication à la conservation foncière ; (3) jugement d'orientation ; (4) vente aux enchères publiques ; (5) adjudication. Le débiteur peut arrêter la procédure en payant la dette avant l'adjudication (article 149 du CPC). Le produit de la vente est réparti entre les créanciers.

Selon l'article 8 de la loi 00-18 sur la copropriété, les parties communes (escaliers, ascenseurs, toitures, cours, halls) appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, chacun pour une quote-part (tantième) proportionnelle à la valeur de son lot. Aucun copropriétaire ne peut les vendre ou les privatiser (article 8). L'assemblée générale vote à la majorité pour les travaux (article 28). Les charges sont réparties selon les tantièmes (article 28 de la loi 00-18).

Selon l'article 28 de la loi 00-18 sur la copropriété, un copropriétaire peut contester une décision d'AG devant le tribunal de première instance dans les 2 mois suivant la notification du PV. Les motifs : irrégularité de convocation, violation des statuts, décision contraire à la loi, abus de majorité. Le juge peut annuler la décision. L'action est portée devant le tribunal du lieu de l'immeuble (article 28 de la loi 00-18). La décision annulée n'est plus opposable.

Selon l'article 1 de la loi 25-90 sur l'urbanisme, le permis de construire est obligatoire pour toute construction, reconstruction, surélévation, ou modification de l'aspect d'un bâtiment. La demande est déposée à la commune avec : plan de situation, plan architectural, étude technique. Le délai d'instruction est de 2 à 3 mois. Le permis est valable 2 ans (article 13 de la loi 25-90). Construire sans permis expose à une amende de 1 200 à 12 000 DH et à la démolition.

Selon l'article 23 de la loi 25-90 sur l'urbanisme, le certificat de conformité est délivré par la commune après achèvement des travaux, vérifiant qu'ils sont conformes au permis de construire. Il est obligatoire pour : (1) délivrer le titre foncier ; (2) obtenir le raccordement aux réseaux (eau, électricité) ; (3) délivrer le certificat d'habitabilité. La demande doit être faite dans les 6 mois suivant l'achèvement (article 23 de la loi 25-90). Le refus peut être contesté devant le tribunal administratif (loi 90-25).

Selon l'article 1 de la loi 25-90 sur l'urbanisme, le lotissement est la division d'une propriété foncière en lots destinés à la construction. Le permis de lotir est délivré par la commune après instruction du dossier (plan de masse, viabilité). Le lotisseur doit réaliser les travaux de viabilité (voirie, réseaux) avant la vente des lots (article 19 de la loi 25-90). Le non-respect expose à des sanctions. Les lots ne peuvent être vendus qu'après délivrance du certificat de conformité des travaux.

Selon l'article 383 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), le bornage est l'opération par laquelle deux propriétaires contigus fixent la limite de leurs propriétés. Il peut être amiable (par géomètre assermenté, signé par les deux parties) ou judiciaire (en cas de désaccord). Le bornage est obligatoire avant l'immatriculation au titre foncier (Dahir 1913). Le procès-verbal de bornage est opposable aux tiers après publication. Il fixe définitivement les limites (article 383 du DOC).

Selon le Dahir 6 mai 1914 sur l'emphytéose, le bail emphytéotique est un contrat de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le propriétaire donne un terrain à un preneur qui y construit et exploite. Le preneur (emphytéote) paie un loyer modique et a tous les droits d'un propriétaire pendant la durée du bail. Il peut hypothéquer et céder son droit (article 6 du Dahir 1914). À l'expiration, les constructions reviennent au propriétaire sans indemnité (article 8 du Dahir 1914).

Selon l'article 230 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le propriétaire s'engage à vendre son bien à un bénéficiaire, qui a une option d'achat pendant un délai déterminé. Le bénéficiaire paie une indemnité d'immobilisation (généralement 5 à 10% du prix). S'il exerce l'option, l'indemnité s'impute sur le prix. S'il n'exerce pas, il perd l'indemnité. La promesse doit être enregistrée (article 230 du DOC).

Selon l'article 627 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913) et la loi 44-04 sur les baux agricoles, le bail rural a une durée minimale de 3 ans pour les terrains nus et 5 ans pour les exploitants. Il est renouvelable par tacite reconduction. Le loyer est payé en nature ou en espèces. Le locataire doit exploiter en bon père de famille. La résiliation anticipée nécessite un motif valable (non-paiement, non-exploitation, article 672 du DOC).

Selon les articles 36 à 51 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), la mitoyenneté est l'indivision entre deux propriétaires contigus sur un mur séparatif. La mitoyenneté est présumée pour les murs séparant des cours, jardins, et bâtiments. Chaque propriétaire peut exiger la mitoyenneté en payant la moitié du coût du mur (article 40 du DOC). Il peut surélever le mur à ses frais. L'entretien est à la charge des deux propriétaires proportionnellement (article 45 du DOC).

Selon la loi 7-81 sur l'expropriation, l'expropriation est déclarée par décret pour cause d'utilité publique (route, école, hôpital). La procédure : (1) enquête publique ; (2) déclaration d'utilité publique ; (3) arrêté de cessibilité ; (4) offre de prix par l'expropriant ; (5) à défaut d'accord, fixation judiciaire par le tribunal de première instance ; (6) prise de possession après paiement. L'indemnité doit couvrir le préjudice subi (vénale + trouble, article 7-81).

Selon les articles 53 à 65 du DOC (Dahir des Obligations et Contrats 1913), la servitude de passage est due au propriétaire d'un fonds enclavé (sans accès à la voie publique) sur le fonds voisin. Le passage doit être le plus court et le moins dommageable. Une indemnité peut être due au propriétaire du fonds servant (article 56 du DOC). La servitude s'éteint par le non-usage pendant 30 ans (article 80 du DOC) ou par la désenclave (article 65 du DOC).

Selon l'article 73 du CGI (Code Général des Impôts) et la loi 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales, la taxe d'habitation (TH) est due par le propriétaire ou l'occupant d'un logement. Elle est calculée sur la valeur locative, avec un abattement de 75%. Les taux : 10% pour les résidences principales, 30% pour les secondaires, 60% pour les locaux meublés. Les loyers < 1 200 DH/mois sont exonérés (article 73 du CGI). La taxe de services communaux (TEOM) est de 0,5% à 3%.

Selon le Dahir 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles, l'obtention d'un titre foncier nécessite la procédure d'immatriculation : (1) réquisition par le propriétaire ou son représentant ; (2) dépôt à la Conservation Foncière avec pièces (acte de propriété, plan, identité) ; (3) bornage et plan par géomètre assermenté ; (4) publication au Bulletin Officiel ; (5) oppositions éventuelles dans les 30 jours ; (6) clôture et délivrance du titre. Le titre est définitif après 1 an (Dahir 1913).

Selon l'article 73 du CGI (Code Général des Impôts) et la loi 47-06, la taxe sur les terrains urbains non bâtis est due annuellement par les propriétaires de terrains situés en zone urbaine, non construits. Le taux est progressif : 10% de la valeur locative la 1ère année, 20% la 2e, 30% la 3e, 40% la 4e, 50% la 5e, et 100% au-delà. Cette taxe incitative vise à lutter contre la spéculation foncière (article 73 du CGI).

Pour vérifier un titre foncier (article 7 Loi 07-32), il faut demander un « état d'inscription » à la Conservation Foncière (tribunal de première instance compétent). L'état indique : le propriétaire, les servitudes, les hypothèques, les privilèges, les saisies. Coût : 200 MAD. Délai : 24 à 48 heures. La vérification est essentielle avant tout achat immobilier pour éviter les fraudes.

La vente immobilière (article 337 DOC) se déroule : 1) compromis (promesse de vente), 2) acte authentique (Adoul ou notaire), 3) enregistrement à la DGI (30 jours, article 132 CGI), 4) inscription au Livre Foncier (transfert de propriété). Frais à la charge de l'acheteur : droits d'enregistrement (4-6 %), conservation foncière (1 %), honoraires Adoul/notaire (1 %). Total : 6 à 8 % du prix.

La plus-value immobilière (article 121-III CGI) est imposée à 20 % du profit. Abattements selon la durée de détention : moins de 2 ans (20 %), 2-4 ans (20 % avec abattement 25 %), 4-6 ans (20 % avec abattement 50 %), plus de 6 ans (exonération totale). Le profit = prix de vente - prix d'acquisition - frais d'acquisition - travaux. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de la cession.

Les frais d'Adoul ou notaire (article 1 décret 2-83-432) sont plafonnés à 1 % du prix de vente (max 15 000 MAD pour les Adouls). Pour un bien de 1 million MAD : 10 000 MAD. À cela s'ajoutent : droits d'enregistrement (4-6 %), taxe de conservation foncière (1 %), frais de dossier (1 000-3 000 MAD). Total des frais : 6 à 8 % du prix de vente.

La copropriété (Loi 00-18 de 2003, modifiée en 2018) se gère par : 1) un règlement de copropriété (obligatoire, article 8), 2) un syndicat des copropriétaires (article 25), 3) un syndic (professionnel ou bénévole, article 36), 4) des assemblées générales (article 25-35). Les décisions sont prises à la majorité (simple, millièmes, 2/3, unanimité selon le type). Le diagnostic technique est obligatoire pour les immeubles > 15 ans (Loi 65-15 de 2018).

L'expulsion (article 511-537 CPC) se déroule : 1) commandement de quitter les lieux signifié par huissier, 2) délai de 2 mois (article 514), 3) saisine du juge (en cas de refus), 4) jugement d'expulsion, 5) signification du jugement, 6) exécution par huissier (en présence du procureur du Roi et de la force publique, article 516). Le juge peut accorder des délais de grâce (max 6 mois).

La taxe d'habitation (article 4 Loi 47-06) est calculée sur la valeur locative du bien. Taux : 0 % pour l'habitation principale (exonération reconduite chaque année par LF, jusqu'en 2026), 20 à 60 % (habitation secondaire, article 6), 13,5 à 30 % (locaux professionnels, article 7). La taxe est payable annuellement. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction.

L'hypothèque (article 230-280 DOC, article 152-199 Loi 07-32) se déroule : 1) contrat hypothécaire (acte authentique Adoul ou notaire), 2) inscription au Livre Foncier (article 154, obligatoire), 3) durée : 30 ans renouvelable (article 162), 4) en cas de non-paiement, saisie immobilière (article 432-471 CPC), 5) mainlevée après paiement (article 198). Frais : 0,5 % du montant garanti (article 148 CGI) + frais d'inscription.

L'indemnité d'éviction (article 20-30 Loi 18-100) est due au locataire en cas de non-renouvellement du bail commercial. Le montant est fixé par le juge en fonction de la valeur du fonds de commerce (droit au bail + matériel + clientèle). En pratique : 2 à 5 fois le loyer annuel. L'indemnité est soumise à l'IR (article 121-IV CGI, 15 % avec abattement de 50 % si détention > 5 ans).

Le permis de construire (article 40 Loi 12-90) se demande à la commune : 1) dépôt du dossier (plan de situation, plan de masse, plans d'architecte si > 50 m², étude technique si > R+2), 2) instruction (2 mois pour < 50 m², 3 mois pour > R+3, 6 mois pour opérations d'aménagement), 3) décision du président de la commune, 4) en l'absence de réponse, permis réputé accordé (sauf pour > R+3). Validité : 2 ans (renouvelable 1 an).

Le loyer d'un bail d'habitation (article 14 Loi 67-12) est librement fixé par les parties. Pendant les 3 premières années du bail, pas d'augmentation possible (article 15). Au-delà, augmentation selon l'indice HCP publié annuellement. La révision doit être notifiée au locataire 3 mois avant. En cas de litige, le juge peut fixer le loyer au prix du marché. Le bail ne peut prévoir d'indexation sur un autre indice que le HCP.

L'expropriation (Loi 7-81 de 1982) se déroule : 1) déclaration d'utilité publique (décret du Premier ministre, après enquête publique de 30 jours et avis de la commission), 2) arrêté de cessibilité (identification des parcelles), 3) tentative d'accord amiable (article 15), 4) en cas de désaccord, saisine du tribunal de première instance (article 16), 5) expertise, 6) jugement fixant l'indemnité, 7) transfert de propriété après paiement (article 22). Le propriétaire peut contester l'utilité publique devant le tribunal administratif (60 jours, article 9).

La taxe de voirie (article 41 Loi 47-06) est calculée sur la valeur locative du bien. Taux : 1,5 % (habitation principale), 4,5 % (habitation secondaire), 6 % (locaux professionnels). La taxe est payable annuellement. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de l'acquisition. En cas de retard, pénalité de 10 % et intérêts de retard 5 % par mois.

Le lotissement (article 4 Loi 25-90) se demande à la commune : 1) dépôt du dossier (plan du terrain, plan de division, plan des voies et réseaux, étude technique), 2) instruction par les services techniques (urbanisme, voirie, réseaux), 3) décision du président de la commune dans les 2 mois (article 6), 4) recours possible devant le tribunal administratif en cas de refus (article 8). Le lotisseur doit réaliser les voies et réseaux (VRD) avant la vente des lots.

L'assurance décennale (article 17 Loi 39-08 sur la VEFA) est obligatoire pour le constructeur. Elle couvre les vices compromettant la solidité de l'ouvrage pendant 10 ans après la réception. Le coût : 2 à 4 % du prix de construction. En cas de sinistre, l'assureur préfinance les réparations puis se retourne contre les responsables. La garantie biennale couvre les éléments d'équipement pendant 2 ans.

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, Loi 39-08 de 2009) se déroule : 1) contrat de réservation (indemnité 5-10 % du prix), 2) contrat de VEFA (description, prix, délai, garanties, article 4), 3) paiement échelonné selon l'avancement (35 % fondations, 70 % toiture, 85 % achèvement, 95 % livraison, 5 % garantie 1 an), 4) réception (PV, réserves), 5) garantie de parfait achèvement (1 an), garantie décennale (10 ans), garantie biennale (2 ans).

La taxe sur les profits fonciers (article 121-III CGI) est de 20 % du profit. Abattements : moins de 2 ans (20 %), 2-4 ans (20 % avec abattement 25 %), 4-6 ans (20 % avec abattement 50 %), plus de 6 ans (exonération). Le profit = prix de vente - prix d'acquisition - frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) - travaux (facturés). La déclaration doit être faite dans les 30 jours de la cession.

Le bornage (article 9 Loi 07-32) est obligatoire pour l'immatriculation. Procédure : 1) recours à un géomètre assermenté, 2) convocation des propriétaires riverains (15 jours avant), 3) opérations de bornage (mesures, plan), 4) procès-verbal de bornage signé par les riverains, 5) en cas de désaccord, procédure judiciaire (tribunal civil). Coût : 5 000 à 20 000 MAD selon la superficie. Le bornage est opposable aux tiers après immatriculation.

La redevance d'occupation du domaine public (article 47 Loi 78-12 sur la charte communale) est fixée par la commune. Taux indicatif : 50 à 200 MAD/m²/an pour les terrasses de café, 100 à 500 MAD/m²/an pour les enseignes publicitaires. La redevance est payable annuellement. En cas de non-paiement, la commune peut prononcer la résiliation de l'autorisation d'occupation.

La conversion de melk en titre foncier (article 47-50 Loi 07-32) se fait par : 1) procédure amiable (accord de tous les ayants droit, production de titres traditionnels : Adoul, Moudjahid, Hujja), 2) procédure judiciaire (en cas de litige, article 51). La procédure comprend : dépôt de la demande, enquête, publicité au Bulletin Officiel pendant 60 jours, oppositions éventuelles, jugement, inscription au Livre Foncier.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM, article 41 Loi 47-06) est calculée sur la valeur locative du bien. Taux : 1,5 % (habitation principale), 4,5 % (habitation secondaire), 6 % (locaux professionnels). La taxe est payable annuellement. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de l'acquisition. En cas de retard, pénalité de 10 % et intérêts de retard 5 % par mois.

La servitude (article 39-87 DOC, article 122 Loi 07-32) se crée par : 1) titre (acte Adoul ou notaire), 2) prescription (30 ans pour les servitudes continues et apparentes), 3) destination du père de famille. Les servitudes les plus courantes : passage (article 68), vue (article 70), écoulement des eaux (article 75). La servitude est inscrite au Livre Foncier (article 122 Loi 07-32) pour être opposable aux tiers.

Le tarif d'un géomètre assermenté (décret 2-76-446 de 1977, modifié) varie selon la superficie : 5 000 MAD pour < 500 m², 10 000 MAD pour 500-1 000 m², 15 000 MAD pour 1 000-5 000 m², 20 000 MAD au-delà. Le tarif comprend : le bornage, le plan, le procès-verbal. Les frais de déplacement et de publicité sont en supplément. Le géomètre doit être inscrit au tableau de l'Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes (ONIGT).

La donation immobilière (article 247-280 DOC) se déroule : 1) rédaction de l'acte de donation (Adoul ou notaire), 2) acceptation du donataire, 3) enregistrement à la DGI (30 jours), 4) inscription au Livre Foncier (transfert de propriété). Droits d'enregistrement (article 137 CGI) : 0,5 % (en ligne directe, ascendants-descendants), 1,5 % (entre conjoints), 4 % (entre frères/sœurs), 10 % (entre non-parents).

La valeur locative (article 4 Loi 47-06) est déterminée par la commission communale de recensement, en fonction de : 1) la superficie, 2) la situation géographique, 3) l'usage (habitation, commercial), 4) l'état du bien, 5) les équipements. Méthode : comparaison avec des biens similaires. La valeur locative sert de base à la taxe d'habitation, la taxe des services communaux, et la taxe de voirie. Le contribuable peut contester la valeur devant la commission départementale de recensement.

La rétrocession (article 26 Loi 7-81 sur l'expropriation) permet au propriétaire initial de récupérer son bien si : 1) le bien exproprié n'est pas utilisé dans les 5 ans, 2) l'utilisation est différente de la destination prévue. Procédure : 1) demande au tribunal administratif, 2) jugement de rétrocession, 3) paiement du prix de l'indemnité (avec intérêts), 4) transfert de propriété. La rétrocession est exclue si le bien a été transformé (construction, aménagement).

La taxe sur les opérations de construction (TOC, article 41 Loi 47-06) est de 1 % du coût de la construction. Elle est payable avant la délivrance du permis d'habiter. Le coût de la construction est justifié par l'entrepreneur (factures, devis). En cas de sous-évaluation, la commune peut redresser. La taxe est recouvrée par la commune. En cas de non-paiement, refus du permis d'habiter.

L'urbanisme (Loi 12-90) est organisé par : 1) le Schéma Directeur d'Aménagement Urbain (SDAU, 25 ans), 2) le Plan d'Aménagement (PA, 10-15 ans, article 14). Le PA fixe pour chaque parcelle : la destination, la hauteur, le COS, le recul, les servitudes. Le permis de construire (article 40) doit respecter le PA. En cas de non-respect, la commune peut prononcer la démolition (article 67).

La rente viagère (article 1087-1107 DOC) est calculée en fonction de : 1) la valeur du bien, 2) l'âge du crédirentier (bénéficiaire), 3) le taux de conversion (tables de mortalité). Pour un bien de 1 million MAD et un crédirentier de 70 ans, la rente annuelle est d'environ 60 000 MAD (taux 6 %). La rente est soumise à l'IR (barème progressif) après abattement de 60 % (article 86-I CGI).

L'affichage publicitaire (article 47 Loi 78-12 sur la charte communale) est soumis à autorisation de la commune. L'autorisation précise : la taille, l'emplacement, la durée. Redevance : 50 à 200 MAD/m²/an. L'affichage non autorisé est sanctionné (amende 1 200 à 10 000 MAD, article 67 Loi 78-12) et la commune peut prononcer la démolition. L'affichage lumineux nécessite une autorisation spécifique (article 48).

L'indemnité de réduction de loyer (article 9 Loi 67-12) est due au locataire si le logement n'est pas conforme à l'usage prévu (vices, dégradations). Le locataire peut obtenir une réduction du loyer par le juge des référés. La réduction est calculée en fonction du préjudice subi (généralement 10 à 30 % du loyer). En cas de vice rendant le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail et obtenir des dommages-intérêts.

Pour vérifier un titre foncier (article 7 Loi 07-32), il faut demander un « état d'inscription » à la Conservation Foncière (tribunal de première instance compétent). L'état indique : le propriétaire, les servitudes, les hypothèques, les privilèges, les saisies. Coût : 200 MAD. Délai : 24 à 48 heures. La vérification est essentielle avant tout achat immobilier pour éviter les fraudes.

La vente immobilière (article 337 DOC) se déroule : 1) compromis (promesse de vente), 2) acte authentique (Adoul ou notaire), 3) enregistrement à la DGI (30 jours, article 132 CGI), 4) inscription au Livre Foncier (transfert de propriété). Frais à la charge de l'acheteur : droits d'enregistrement (4-6 %), conservation foncière (1 %), honoraires Adoul/notaire (1 %). Total : 6 à 8 % du prix.

La plus-value immobilière (article 121-III CGI) est imposée à 20 % du profit. Abattements selon la durée de détention : moins de 2 ans (20 %), 2-4 ans (20 % avec abattement 25 %), 4-6 ans (20 % avec abattement 50 %), plus de 6 ans (exonération totale). Le profit = prix de vente - prix d'acquisition - frais d'acquisition - travaux. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de la cession.

Les frais d'Adoul ou notaire (article 1 décret 2-83-432) sont plafonnés à 1 % du prix de vente (max 15 000 MAD pour les Adouls). Pour un bien de 1 million MAD : 10 000 MAD. À cela s'ajoutent : droits d'enregistrement (4-6 %), taxe de conservation foncière (1 %), frais de dossier (1 000-3 000 MAD). Total des frais : 6 à 8 % du prix de vente.

La copropriété (Loi 00-18 de 2003, modifiée en 2018) se gère par : 1) un règlement de copropriété (obligatoire, article 8), 2) un syndicat des copropriétaires (article 25), 3) un syndic (professionnel ou bénévole, article 36), 4) des assemblées générales (article 25-35). Les décisions sont prises à la majorité (simple, millièmes, 2/3, unanimité selon le type). Le diagnostic technique est obligatoire pour les immeubles > 15 ans (Loi 65-15 de 2018).

L'expulsion (article 511-537 CPC) se déroule : 1) commandement de quitter les lieux signifié par huissier, 2) délai de 2 mois (article 514), 3) saisine du juge (en cas de refus), 4) jugement d'expulsion, 5) signification du jugement, 6) exécution par huissier (en présence du procureur du Roi et de la force publique, article 516). Le juge peut accorder des délais de grâce (max 6 mois).

La taxe d'habitation (article 4 Loi 47-06) est calculée sur la valeur locative du bien. Taux : 0 % pour l'habitation principale (exonération reconduite chaque année par LF, jusqu'en 2026), 20 à 60 % (habitation secondaire, article 6), 13,5 à 30 % (locaux professionnels, article 7). La taxe est payable annuellement. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction.

L'hypothèque (article 230-280 DOC, article 152-199 Loi 07-32) se déroule : 1) contrat hypothécaire (acte authentique Adoul ou notaire), 2) inscription au Livre Foncier (article 154, obligatoire), 3) durée : 30 ans renouvelable (article 162), 4) en cas de non-paiement, saisie immobilière (article 432-471 CPC), 5) mainlevée après paiement (article 198). Frais : 0,5 % du montant garanti (article 148 CGI) + frais d'inscription.

L'indemnité d'éviction (article 20-30 Loi 18-100) est due au locataire en cas de non-renouvellement du bail commercial. Le montant est fixé par le juge en fonction de la valeur du fonds de commerce (droit au bail + matériel + clientèle). En pratique : 2 à 5 fois le loyer annuel. L'indemnité est soumise à l'IR (article 121-IV CGI, 15 % avec abattement de 50 % si détention > 5 ans).

Le permis de construire (article 40 Loi 12-90) se demande à la commune : 1) dépôt du dossier (plan de situation, plan de masse, plans d'architecte si > 50 m², étude technique si > R+2), 2) instruction (2 mois pour < 50 m², 3 mois pour > R+3, 6 mois pour opérations d'aménagement), 3) décision du président de la commune, 4) en l'absence de réponse, permis réputé accordé (sauf pour > R+3). Validité : 2 ans (renouvelable 1 an).

Le lotissement (article 4 Loi 25-90) se demande à la commune : 1) dépôt du dossier (plan du terrain, plan de division, plan des voies et réseaux, étude technique), 2) instruction par les services techniques (urbanisme, voirie, réseaux), 3) décision du président de la commune dans les 2 mois (article 6), 4) recours possible devant le tribunal administratif en cas de refus (article 8). Le lotisseur doit réaliser les voies et réseaux (VRD) avant la vente des lots.

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, Loi 39-08 de 2009) se déroule : 1) contrat de réservation (indemnité 5-10 % du prix), 2) contrat de VEFA (description, prix, délai, garanties, article 4), 3) paiement échelonné selon l'avancement (35 % fondations, 70 % toiture, 85 % achèvement, 95 % livraison, 5 % garantie 1 an), 4) réception (PV, réserves), 5) garantie de parfait achèvement (1 an), garantie décennale (10 ans), garantie biennale (2 ans).

Le bornage (article 9 Loi 07-32) est obligatoire pour l'immatriculation. Procédure : 1) recours à un géomètre assermenté, 2) convocation des propriétaires riverains (15 jours avant), 3) opérations de bornage (mesures, plan), 4) procès-verbal de bornage signé par les riverains, 5) en cas de désaccord, procédure judiciaire (tribunal civil). Coût : 5 000 à 20 000 MAD selon la superficie. Le bornage est opposable aux tiers après immatriculation.

La conversion de melk en titre foncier (article 47-50 Loi 07-32) se fait par : 1) procédure amiable (accord de tous les ayants droit, production de titres traditionnels : Adoul, Moudjahid, Hujja), 2) procédure judiciaire (en cas de litige, article 51). La procédure comprend : dépôt de la demande, enquête, publicité au Bulletin Officiel pendant 60 jours, oppositions éventuelles, jugement, inscription au Livre Foncier.

La servitude (article 39-87 DOC, article 122 Loi 07-32) se crée par : 1) titre (acte Adoul ou notaire), 2) prescription (30 ans pour les servitudes continues et apparentes), 3) destination du père de famille. Les servitudes les plus courantes : passage (article 68), vue (article 70), écoulement des eaux (article 75). La servitude est inscrite au Livre Foncier (article 122 Loi 07-32) pour être opposable aux tiers.

L'expropriation (Loi 7-81 de 1982) se déroule : 1) déclaration d'utilité publique (décret du Premier ministre, après enquête publique de 30 jours et avis de la commission), 2) arrêté de cessibilité (identification des parcelles), 3) tentative d'accord amiable (article 15), 4) en cas de désaccord, saisine du tribunal de première instance (article 16), 5) expertise, 6) jugement fixant l'indemnité, 7) transfert de propriété après paiement (article 22). Le propriétaire peut contester l'utilité publique devant le tribunal administratif (60 jours, article 9).

La taxe de voirie (article 41 Loi 47-06) est calculée sur la valeur locative du bien. Taux : 1,5 % (habitation principale), 4,5 % (habitation secondaire), 6 % (locaux professionnels). La taxe est payable annuellement. La déclaration doit être faite dans les 30 jours de l'acquisition. En cas de retard, pénalité de 10 % et intérêts de retard 5 % par mois.

La rente viagère (article 1087-1107 DOC) est calculée en fonction de : 1) la valeur du bien, 2) l'âge du crédirentier (bénéficiaire), 3) le taux de conversion (tables de mortalité). Pour un bien de 1 million MAD et un crédirentier de 70 ans, la rente annuelle est d'environ 60 000 MAD (taux 6 %). La rente est soumise à l'IR (barème progressif) après abattement de 60 % (article 86-I CGI).

La redevance d'occupation du domaine public (article 47 Loi 78-12 sur la charte communale) est fixée par la commune. Taux indicatif : 50 à 200 MAD/m²/an pour les terrasses de café, 100 à 500 MAD/m²/an pour les enseignes publicitaires. La redevance est payable annuellement. En cas de non-paiement, la commune peut prononcer la résiliation de l'autorisation d'occupation.

L'urbanisme (Loi 12-90) est organisé par : 1) le Schéma Directeur d'Aménagement Urbain (SDAU, 25 ans), 2) le Plan d'Aménagement (PA, 10-15 ans, article 14). Le PA fixe pour chaque parcelle : la destination, la hauteur, le COS, le recul, les servitudes. Le permis de construire (article 40) doit respecter le PA. En cas de non-respect, la commune peut prononcer la démolition (article 67).

L'assurance décennale (article 17 Loi 39-08 sur la VEFA) est obligatoire pour le constructeur. Elle couvre les vices compromettant la solidité de l'ouvrage pendant 10 ans après la réception. Le coût : 2 à 4 % du prix de construction. En cas de sinistre, l'assureur préfinance les réparations puis se retourne contre les responsables. La garantie biennale couvre les éléments d'équipement pendant 2 ans.

La donation immobilière (article 247-280 DOC) se déroule : 1) rédaction de l'acte de donation (Adoul ou notaire), 2) acceptation du donataire, 3) enregistrement à la DGI (30 jours), 4) inscription au Livre Foncier (transfert de propriété). Droits d'enregistrement (article 137 CGI) : 0,5 % (en ligne directe, ascendants-descendants), 1,5 % (entre conjoints), 4 % (entre frères/sœurs), 10 % (entre non-parents).

La valeur locative (article 4 Loi 47-06) est déterminée par la commission communale de recensement, en fonction de : 1) la superficie, 2) la situation géographique, 3) l'usage (habitation, commercial), 4) l'état du bien, 5) les équipements. Méthode : comparaison avec des biens similaires. La valeur locative sert de base à la taxe d'habitation, la taxe des services communaux, et la taxe de voirie. Le contribuable peut contester la valeur devant la commission départementale de recensement.

La rétrocession (article 26 Loi 7-81 sur l'expropriation) permet au propriétaire initial de récupérer son bien si : 1) le bien exproprié n'est pas utilisé dans les 5 ans, 2) l'utilisation est différente de la destination prévue. Procédure : 1) demande au tribunal administratif, 2) jugement de rétrocession, 3) paiement du prix de l'indemnité (avec intérêts), 4) transfert de propriété. La rétrocession est exclue si le bien a été transformé (construction, aménagement).

La taxe sur les opérations de construction (TOC, article 41 Loi 47-06) est de 1 % du coût de la construction. Elle est payable avant la délivrance du permis d'habiter. Le coût de la construction est justifié par l'entrepreneur (factures, devis). En cas de sous-évaluation, la commune peut redresser. La taxe est recouvrée par la commune. En cas de non-paiement, refus du permis d'habiter.

Le bail d'habitation (Loi 67-12 de 2022) se déroule : 1) signature du contrat écrit (obligatoire pour la résidence principale, article 6), 2) dépôt de garantie (3 mois max, article 7), 3) état des lieux d'entrée, 4) paiement mensuel du loyer, 5) état des lieux de sortie, 6) restitution du dépôt (1 mois, article 7 al. 4). Durée minimale : 3 ans (article 4). Préavis de résiliation : 3 mois (1 mois en cas de mutation).

Le loyer d'un bail d'habitation (article 14 Loi 67-12) est librement fixé par les parties. Pendant les 3 premières années du bail, pas d'augmentation possible (article 15). Au-delà, augmentation selon l'indice HCP publié annuellement. La révision doit être notifiée au locataire 3 mois avant. En cas de litige, le juge peut fixer le loyer au prix du marché. Le bail ne peut prévoir d'indexation sur un autre indice que le HCP.

Le lotissement (article 4 Loi 25-90) se demande à la commune : 1) dépôt du dossier (plan du terrain, plan de division, plan des voies et réseaux, étude technique), 2) instruction par les services techniques (urbanisme, voirie, réseaux), 3) décision du président de la commune dans les 2 mois (article 6), 4) recours possible devant le tribunal administratif en cas de refus (article 8). Le lotisseur doit réaliser les voies et réseaux (VRD) avant la vente des lots.

Le diagnostic technique (article 7 Loi 00-18 modifiée par Loi 65-15 de 2018) est obligatoire pour les immeubles en copropriété de plus de 15 ans. Il doit être réalisé par un bureau d'études agréé, tous les 10 ans. Contenu : 1) état de la structure, 2) état des façades, 3) état des toitures, 4) état des réseaux. Coût : 5 000 à 20 000 MAD selon la taille. Le syndic doit présenter le diagnostic à l'assemblée générale. En cas de non-réalisation, le syndic est en infraction.

L'affichage publicitaire (article 47 Loi 78-12 sur la charte communale) est soumis à autorisation de la commune. L'autorisation précise : la taille, l'emplacement, la durée. Redevance : 50 à 200 MAD/m²/an. L'affichage non autorisé est sanctionné (amende 1 200 à 10 000 MAD, article 67 Loi 78-12) et la commune peut prononcer la démolition. L'affichage lumineux nécessite une autorisation spécifique (article 48).