Droit immobilier au Maroc

Le titre foncier au Maroc est régi par la Loi 07-32 du 13 novembre 2007 (Dahir n° 1-07-129), qui a refondu le Dahir du 2 juin 1915 sur l'immatriculation des immeubles. C'est le système dit « Torrens » (du nom du sud-australien Robert Torrens qui l'a inventé en 1858) : l'État garantit la propriété par un titre officiel, opposable à tous, inattaquable après un délai de prescription.

L'immatriculation est facultative mais recommandée : environ 65 % du territoire marocain n'est pas immatriculé (propriété melk, guich, collectives). L'immatriculation se fait à la Conservation Foncière (tribunal de première instance compétent). Procédure :

Réquisition d'immatriculation déposée par le propriétaire (art. 9 Loi 07-32)

Bornage par un géomètre assermenté

Publication au Bulletin Officiel pendant 60 jours

Oppositions éventuelles par les tiers

Clôture du délai d'opposition

Inscription sur le Livre Foncier et délivrance du titre de propriété

Les effets de l'immatriculation (art. 62 Loi 07-32) :

Le titre est definitif et inattaquable après l'expiration du délai de recours (10 ans devant les tribunaux de droit commun, art. 62 al. 4)

Le titre est opposable à tous (effet erga omnes)

Le titre est garanti par l'État (l'État indemnise le propriétaire lésé en cas d'erreur)

Le titre ne peut être contesté que par inscription de faux (art. 88)

La conversion en titre foncier des propriétés melk est possible par procédure de reconnaissance amiable (art. 47) ou judiciaire (art. 51). La procédure amiable nécessite l'accord de tous les ayants droit et la production de titres traditionnels (Adoul, Moudjahid, Hujja). La procédure judiciaire permet de trancher les litiges.

Les biens non immatriculés (melk) sont régis par le droit musulman malékite. La preuve de propriété se fait par :

Adoul (acte notarié religieux)

Moudjahid (attestation de témoins)

Hujja (acte sous seing privé enregistré)

Témoignages (au moins 2 témoins)

La sûreté réelle sur un immeuble immatriculé (hypothèque, privilège) doit être inscrite sur le Livre Foncier à la Conservation Foncière (art. 152 à 199 Loi 07-32). Sans inscription, la sûreté est inopposable aux tiers.

Le frais d'immatriculation comprend :

Droit fixe : 2 000 MAD pour les immeubles urbains, 1 000 MAD ruraux

Frais de géomètre : 5 000 à 20 000 MAD selon la superficie

Frais de publication : 200 MAD

Frais d'inscription au Livre Foncier : 0,5 % de la valeur (plafonné à 5 000 MAD)

La copropriété au Maroc est régie par la Loi 00-18 du 17 juin 2003 (Dahir n° 1-03-152), entrée en vigueur le 2 mars 2004. Cette loi a été modifiée par la Loi 65-15 de 2018, qui a renforcé les obligations (diagnostic technique obligatoire, compte bancaire séparé, syndic bénévole).

La copropriété s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (art. 1). Chaque copropriétaire dispose d'une partie privative (appartement, local) et d'une quote-part des parties communes (toiture, escalier, ascenseur, cour, voirie, fondations).

Le règlement de copropriété (art. 8) est obligatoire et doit être établi par le promoteur avant la première vente. Il définit :

La description des parties privatives et communes

La quote-part des charges (millièmes) attribuée à chaque lot

Le règlement intérieur

Les conditions d'usage des parties communes

Le syndicat des copropriétaires (art. 25) est constitué de plein droit dès la première vente. Il se réunit en assemblée générale au moins une fois par an. Les décisions sont prises à la majorité :

Majorité simple (article 25) : gestion courante, approbation des comptes

Majorité des millièmes (art. 26) : travaux d'entretien, modification du règlement

Majorité renforcée (2/3 des millièmes, art. 27) : travaux importants, transformation de parties communes

Unanimité (art. 28) : aliénation de parties communes, modification de la destination de l'immeuble

Le syndic (art. 36) est l'organe exécutif du syndicat. Il peut être professionnel (agence immobilière agréée) ou bénévole (copropriétaire élu). La Loi 65-15 de 2018 a introduit la possibilité de syndic bénévole pour les petites copropriétés (< 10 lots). Le syndic est élu pour 3 ans renouvelables.

Les charges de copropriété (art. 41) sont réparties selon les millièmes. Elles comprennent :

L'entretien des parties communes

L'électricité des parties communes

L'eau (si compteur collectif)

Les honoraires du syndic

L'assurance de l'immeuble

Les taxes (taxe de voirie, taxe d'enlèvement des ordures)

Le diagnostic technique (art. 7, Loi 65-15 de 2018) est obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans. Il doit être réalisé par un bureau d'études agréé, tous les 10 ans. Coût : 5 000 à 20 000 MAD selon la taille de l'immeuble.

Le compte bancaire séparé (art. 36 al. 4, Loi 65-15) est obligatoire pour chaque copropriété. Le syndic ne peut plus mélanger les fonds des copropriétaires avec ses propres fonds. Cette mesure vise à lutter contre les détournements.

L'assurance de l'immeuble (art. 47) est obligatoire. Elle couvre les risques incendie, dégât des eaux, responsabilité civile. Le syndic doit souscrire une police d'assurance « multirisque immeuble ».

Le contentieux de copropriété est porté devant le tribunal de première instance (juridiction civile). Le syndic peut agir en recouvrement de charges (injonction de payer, art. 44). Le copropriétaire peut contester les décisions de l'assemblée générale dans les 2 mois (art. 32).

La vente immobilière au Maroc est régie par le DOC (articles 325 à 477), la Loi 07-32 sur le titre foncier, le CGI (droits d'enregistrement) et la Loi 39-08 (VEFA). C'est l'une des opérations juridiques les plus formelles du droit marocain.

Les étapes de la vente :

Compromis (promesse de vente) : avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. Le compromis peut être unilatéral (seul le vendeur s'engage) ou synallagmatique (les deux s'engagent). Il doit être enregistré (art. 132 CGI). La promesse peut prévoir une indemnité d'immobilisation (généralement 5 à 10 % du prix).

Acte authentique : signé devant Adoul (notaire religieux) ou notaire moderne (depuis Loi 32-09 de 2011). L'acte doit contenir : l'identité des parties, la description de l'immeuble (titre foncier, superficie), le prix, les conditions de paiement, les éventuelles servitudes.

Enregistrement : l'acte doit être enregistré à la DGI dans les 30 jours (art. 132 CGI). Droits : 4 % si valeur < 350 000 MAD, 6 % au-delà. Sanction en cas de retard : pénalité de 15 % + intérêts de retard 5 %/mois.

Inscription au Livre Foncier : transfert de propriété officiel. Le vendeur fournit le titre de propriété, l'acte de vente enregistré, le certificat de bornage. Frais : 1 % du prix (taxe de conservation foncière, art. 132 CGI).

Remise des clés : après inscription au Livre Foncier, ou simultanément selon le contrat.

Les frais de la vente (à la charge de l'acheteur sauf accord contraire) :

Droits d'enregistrement : 4-6 % du prix

Taxe de conservation foncière : 1 % du prix

Honoraires d'Adoul/notaire : 1 % du prix (plafonné à 15 000 MAD pour les Adouls)

Frais de dossier : 1 000 à 3 000 MAD

Diagnostic technique (si immeuble en copropriété > 15 ans) : 5 000 à 20 000 MAD

TOTAL : environ 6 à 8 % du prix de vente

Les obligations du vendeur :

Transférer la propriété (art. 350 DOC) : vente de la chose avec transfert immédiat

Délivrer l'immeuble (art. 351) : remise des clés, vide de tout occupant

Garantir l'acheteur :

Éviction (art. 412) : l'acheteur doit jouir paisiblement, sans revendication d'un tiers

Vices cachés (art. 425 à 444) : vices non apparents qui rendent l'immeuble impropre à l'usage. L'acheteur a 1 an pour agir (art. 433).

Les obligations de l'acheteur :

Payer le prix au lieu et terme convenus (art. 478)

Prendre livraison de l'immeuble (art. 514)

Payer les frais de la vente (art. 516, sauf convention contraire)

La garantie décennale (art. 6 Loi 39-08 pour la VEFA, jurisprudence pour les autres ventes) : le constructeur est responsable pendant 10 ans des vices de construction compromettant la solidité de l'ouvrage.

La vente à terme (art. 537 à 547 DOC) : vente avec paiement échelonné. Le transfert de propriété intervient au dernier paiement, sauf clause contraire.

La vente avec réserve de propriété (art. 478-1 à 478-3 DOC) : le vendeur conserve la propriété jusqu'au paiement intégral. L'acheteur devient propriétaire au dernier paiement.

La nullité de la vente peut être invoquée pour :

Vice de consentement (erreur, dol, violence, lésion > 7/12)

Incapacité d'une partie

Indivisibilité (sans accord de tous les indivisaires)

Objet illicite (immeuble hors commerce)

Forme (acte non authentique pour la vente immobilière, art. 337)

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est régie par la Loi 39-08 du 22 décembre 2009 (Dahir n° 1-10-37), entrée en vigueur le 19 mai 2010. Cette loi a encadré une pratique jusque-là peu réglementée et a renforcé la protection des acquéreurs.

La VEFA est définie à l'article 1 comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions à venir. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Les conditions préalables (art. 2) :

Le vendeur doit être propriétaire du terrain

Le terrain doit être immatriculé (titre foncier)

Un permis de construire valide doit être obtenu

Un contrat de réservation peut être signé avant la signature définitive

Le contrat de réservation (art. 3) précède la VEFA. Il fixe le prix prévisionnel, les caractéristiques du bien, le délai de livraison. Il est conclu pour une durée maximale de 1 an (renouvelable 6 mois). Une indemnité de réservation de 5 à 10 % du prix est versée. Elle est déduite du prix si la VEFA est signée, remboursée sinon.

Le contrat de VEFA doit contenir (art. 4) :

La description détaillée du bien (plan, superficie, matériaux)

Le prix et les modalités de paiement

Le délai de livraison

Les garanties du vendeur

Les pénalités de retard (au moins 1 ‰ du prix par jour)

Le paiement échelonné (art. 6) est obligatoire selon l'avancement des travaux :

35 % à l'achèvement des fondations

70 % à la pose de la toiture et la fermeture

85 % à l'achèvement des travaux

95 % à la livraison

5 % (dépôt de garantie) : remis après levée des réserves, dans un délai d'1 an maximum

L'achèvement est constaté par un procès-verbal de réception signé par l'acquéreur. Les réserves (vices apparents) doivent être notées sur le PV. Le vendeur a 1 mois pour les lever.

La garantie de parfait achèvement (art. 8) : le vendeur répare tous les désordres signalés pendant 1 an après la réception.

La garantie décennale (art. 8) : le vendeur est responsable pendant 10 ans des vices compromettant la solidité de l'immeuble. Cette garantie est obligatoirement couverte par une assurance décennale (Loi 17-99 sur les assurances, art. 25).

La garantie biennale (art. 8) : les éléments d'équipement (chauffage, climatisation, électricité) sont garantis 2 ans.

L'assurance dommages-ouvrage (art. 17) est obligatoire pour le vendeur. Elle préfinance les réparations des vices décennaux, puis se retourne contre les responsables. Coût : 2 à 4 % du prix de construction.

Les pénalités de retard (art. 7) : minimum 1 ‰ du prix par jour de retard, soit 0,1 % par jour. Pour un bien de 1 million MAD, 1 000 MAD/jour de retard.

Le contentieux de la VEFA est fréquent. Les principaux litiges :

Retard de livraison : 40 % des contentieux

Vices de construction : 35 %

Différence entre le bien livré et le plan : 20 %

Non-respect des matériaux : 5 %

La loi 51-10 de 2016 a renforcé la protection des acquéreurs : obligation pour le vendeur de fournir une caution bancaire garantissant le remboursement des sommes versées en cas de non-livraison. Coût : 1 à 2 % du prix.

L'hypothèque au Maroc est régie par le Dahir des Obligations et Contrats (art. 230 à 280), la Loi 07-32 sur le titre foncier (art. 152 à 199), et la Loi 34-08 du 20 décembre 2010 (loi sur le crédit hypothécaire). C'est une sûreté réelle qui permet à un créancier de faire saisir et vendre l'immeuble de son débiteur en cas de non-paiement.

Les types d'hypothèque :

L'hypothèque conventionnelle (art. 230 à 245 DOC) : résulte d'un contrat entre le débiteur et le créancier. Le contrat doit être authentique (acte Adoul ou notarial) et inscrit au Livre Foncier.

L'hypothèque légale (art. 246 à 259 DOC) : résulte de la loi. Elle profite notamment :

- Au Trésor public (impôts impayés)

- À la CNSS (cotisations impayées)

- Au vendeur d'immeuble (art. 247) pour le prix non payé

- Aux copartageants (art. 249) pour le paiement des soultes

- À l'architecte et entrepreneur (art. 250) pour le prix des travaux

L'hypothèque judiciaire (art. 260 à 270 DOC) : résulte d'un jugement. Elle est inscrite à la Conservation Foncière sur production du jugement exécutoire.

Les conditions de l'hypothèque conventionnelle :

Le débiteur doit être propriétaire de l'immeuble

L'immeuble doit être immatriculé (titre foncier)

L'acte doit être authentique (Adoul ou notaire)

L'inscription au Livre Foncier est obligatoire (art. 154 Loi 07-32)

L'inscription doit préciser : le montant garanti, le taux d'intérêt, la durée

Les effets de l'hypothèque :

Droit de suite : le créancier peut saisir l'immeuble même s'il a été vendu à un tiers

Droit de préférence : le créancier est payé par préférence aux créanciers chirographaires

Le rang de l'hypothèque est déterminé par la date d'inscription (premier inscrit = premier payé)

Le montant de l'hypothèque peut être déterminé (somme fixe) ou indéterminé (pour garantir des crédits futurs, hypothèque rechargeable). L'hypothèque indéterminée doit préciser le montant maximum garanti.

La durée de l'inscription hypothécaire est de 30 ans (art. 162 Loi 07-32). À l'expiration, l'inscription doit être renouvelée par une nouvelle inscription. Sans renouvellement, l'hypothèque est radiée d'office.

La mainlevée d'hypothèque (art. 198) : une fois le prêt remboursé, le débiteur peut obtenir la radiation de l'hypothèque sur présentation d'une quittance du créancier. La mainlevée est inscrite au Livre Foncier. Coût : 200 MAD forfaitaire.

La saisie immobilière (art. 432 à 471 CPC) : en cas de non-paiement, le créancier hypothécaire peut faire saisir l'immeuble. Procédure :

Commandement de payer signifié par huissier

Publication au Bureau des Hypothèques

Saisie de l'immeuble (le débiteur ne peut plus le vendre)

Enquête sur la valeur

Vente aux enchères publiques

Adjudication au plus offrant

Distribution du prix entre les créanciers inscrits

Le crédit hypothécaire (Loi 34-08 de 2010) a modernisé le régime. Les principales innovations :

Obligation de conseil du banquier (art. 4)

Délai de rétractation de 7 jours pour l'emprunteur (art. 5)

Interdiction des clauses abusives (art. 6)

Tableau d'amortissement obligatoire (art. 7)

Possibilité de remboursement anticipé (art. 11) avec indemnité maximum 6 mois d'intérêts

Le taux d'intérêt est libre (depuis la libéralisation de 2007), mais doit être expressément convenu. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit être affiché dans tout document publicitaire.

Les frais de crédit hypothécaire :

Frais de dossier : 2 000 à 5 000 MAD

Honoraires notaire/Adoul : 1 % du montant du prêt

Frais d'inscription hypothécaire : 0,5 % du montant (plafonné à 5 000 MAD)

Assurance décès-invalidité : 0,3 à 0,5 %/an du capital restant dû

Assurance incendie : 0,1 à 0,2 %/an de la valeur de l'immeuble

Frais d'expertise : 2 000 à 5 000 MAD

TOTAL : environ 2,5 à 3 % du montant du prêt

Le lotissement et l'urbanisme au Maroc sont régis par deux lois principales : la Loi 25-90 du 17 avril 1992 sur les lotissements, regroupements et morcellements, et la Loi 12-90 du 17 avril 1992 sur l'urbanisme. Ces lois ont été modifiées à plusieurs reprises (notamment par la Loi 78-12 de 2014 sur la charte communale).

Le lotissement (Loi 25-90, art. 1) est la division d'une propriété foncière en lots destinés à la construction. Le lotissement doit faire l'objet d'une autorisation préalable du président de la commune (art. 4).

La procédure de lotissement :

Demande d'autorisation déposée à la commune (art. 4) avec :

- Plan du terrain

- Plan de division

- Plan des voies et réseaux

- Étude technique

Instruction par les services techniques (urbanisme, voirie, réseaux)

Décision du président de la commune dans les 2 mois (art. 6)

Recours possible devant le tribunal administratif en cas de refus (art. 8)

Les obligations du lotisseur (art. 12 à 18) :

Réaliser les voies et réseaux (VRD) : eau, électricité, assainissement, voirie

Obtenir le certificat de conformité de la commune après achèvement des travaux

Délivrer un titre de lot à chaque acquéreur

Les terrains à bâtir issus d'un lotissement ne peuvent être vendus qu'après achèvement des VRD et délivrance du certificat de conformité (art. 19). La violation est sanctionnée pénalement : 10 000 à 50 000 MAD d'amende (art. 39).

L'urbanisme (Loi 12-90) organise l'aménagement du territoire. Les principaux documents :

Le Schéma Directeur d'Aménagement Urbain (SDAU) (art. 7) : plan à long terme (25 ans) qui fixe les orientations d'aménagement d'un ensemble de communes. Il est approuvé par décret.

Le Plan d'Aménagement (PA) (art. 14) : plan détaillé (10 à 15 ans) qui fixe pour chaque parcelle :

- La destination (habitation, commerce, industrie)

- La hauteur maximale

- Le Coefficient d'Occupation du Sol (COS) : densité

- Le recul par rapport à la voie publique

- Les servitudes (alignement, plantations)

Le Plan de Sauvegarde (art. 25) : pour les secteurs sauvegardés (médinas, ksours).

Le permis de construire (art. 40 à 52) est obligatoire pour toute construction nouvelle, modification, ou reconstruction. La demande est déposée à la commune avec :

Le plan d'architecte (si surface > 50 m²)

Le plan de situation

Le plan de masse

L'étude technique (si immeuble > R+2)

Le délai d'instruction est de 2 mois pour les constructions < 50 m², 3 mois pour les immeubles > R+3, 6 mois pour les opérations d'aménagement (art. 51). En l'absence de réponse, le permis est réputé accordé (sauf pour les immeubles > R+3).

La validité du permis est de 2 ans (art. 52), renouvelable une fois pour 1 an. Le permis devient caduc si les travaux ne commencent pas dans ce délai.

Le certificat de conformité (art. 56) est délivré par la commune après achèvement des travaux. Il atteste que la construction est conforme au permis. Il est obligatoire pour obtenir :

Le compteur d'eau et d'électricité

Le titre de propriété (en cas de construction nouvelle)

L'assurance décennale

Les constructions illicites (sans permis ou non conformes) sont sanctionnées par :

Arrêté de mise en demeure du président de la commune

Sursis à exécution des travaux

Démolition aux frais du contrevenant

Amende de 1 200 à 10 000 MAD (art. 67)

La Loi de conciliation 70-25 de 2021 a permis de régulariser les constructions illicites antérieures au 31 décembre 2020, sous conditions (paiement d'une taxe, mise en conformité partielle, agreement de la commune).

Les servitudes d'urbanisme :

Alignement : recul par rapport à la voie publique

Plantation : obligation de planter des arbres

Hauteur : max R+3 ou R+4 en général

COS : généralement 1 à 2 pour l'habitat collectif

Buffer vert autour des industries

Zone non aedificandi le long des voies ferrées, autoroutes, canalisations

L'expropriation pour cause d'utilité publique au Maroc est régie par la Loi 7-81 du 6 mai 1982 (Dahir n° 1-81-234), entrée en vigueur le 1er janvier 1983. Cette loi a remplacé le Dahir du 3 avril 1951 sur l'expropriation. Elle encadre la procédure par laquelle l'État peut contraindre un propriétaire à céder son bien pour un projet d'utilité publique.

Les principes de l'expropriation :

Utilité publique : l'expropriation ne peut être prononcée que pour un projet d'utilité publique (art. 2)

Indemnisation préalable : le propriétaire doit être indemnisé avant le transfert de propriété (art. 18)

Juste indemnité : l'indemnité doit correspondre à la valeur réelle du bien (art. 21)

Procédure contradictoire : le propriétaire peut contester l'utilité publique et le montant de l'indemnité

Les étapes de la procédure :

Phase 1 : Déclaration d'utilité publique (art. 4 à 10)

Enquête publique (art. 5) : consultation du public pendant 30 jours, organisée par le gouverneur. Le public peut formuler des observations.

Avis de la commission (art. 6) : commission d'enquête présidée par un magistrat, qui émet un avis motivé.

Déclaration d'utilité publique (art. 8) : prise par décret du Premier ministre, après avis du Conseil des Ministres. Le décret précise l'emprise et le délai de réalisation (max 5 ans, renouvelable).

Phase 2 : Arrêté de cessibilité (art. 11 à 14)

Identification des parcelles à exproprier

Notification aux propriétaires concernés

Publication au Bulletin Officiel

Arrêté du ministre ou du gouverneur

Phase 3 : Ordre d'expropriation (art. 15 à 22)

Tentative d'accord amiable (art. 15) : l'administration propose une indemnité au propriétaire. Si accord, acte notarié.

En cas de désaccord : saisine du tribunal de première instance (juridiction civile, art. 16)

Expertise par un expert désigné par le juge (art. 17)

Jugement fixant l'indemnité (art. 19). Le juge peut fixer une indemnité supérieure ou inférieure à la proposition de l'administration.

Appel possible dans les 15 jours (art. 20)

Pourvoi en cassation possible dans les 30 jours (art. 21)

Phase 4 : Transfert de propriété (art. 22)

Le transfert n'intervient qu'après paiement de l'indemnité

Le transfert est constaté par un procès-verbal signé par les deux parties

Le transfert est inscrit au Livre Foncier

L'indemnité d'expropriation comprend :

La valeur du bien : valeur vénale au jour de l'arrêté de cessibilité (art. 21)

Le préjudice de déplacement : frais de déménagement, recherche d'un nouveau bien

La valeur des cultures : si terrain agricole

La valeur des constructions : si immeuble bâti

Les frais annexes : honoraires d'avocat, d'expert, notaire

L'indemnité ne comprend pas :

La plus-value résultant de l'annonce du projet d'utilité publique

La valeur sentimentale ou historique du bien

Les profits hypothétiques que le propriétaire aurait pu réaliser

Le contentieux de l'expropriation :

Recours pour excès de pouvoir contre la déclaration d'utilité publique (art. 9) : délai de 60 jours après publication. Motifs : incompétence, vice de forme, erreur manifeste d'appréciation.

Recours contre l'arrêté de cessibilité : même délai et motifs.

Recours contre le jugement d'indemnité : appel puis cassation.

Les cas particuliers :

Expropriation pour zone franche : procédure simplifiée (Loi 19-94 sur les zones franches)

Expropriation pour oléoduc ou gazoduc : Loi 12-90 sur l'urbanisme

Expropriation pour voie ferrée : Loi 52-03 sur la réforme ferroviaire

Expropriation agricole : indemnisation majorée de 50 % pour les terres agricoles irriguées (art. 21 al. 4)

Le délai de prescription de l'expropriation est de 5 ans à compter de la déclaration d'utilité publique (art. 8 al. 2). À l'expiration, l'expropriation est caduque et doit être renouvelée.

La rétrocession (art. 26) : si le bien exproprié n'est pas utilisé dans le délai de 5 ans, ou si l'utilisation est différente de la destination prévue, le propriétaire initial peut demander la rétrocession (rachat de son bien) au prix de l'indemnité versée.

Les statistiques du Ministère de l'Urbanisme (2023) :

1 247 déclarations d'utilité publique prononcées en 2023

85 % pour les projets autoroutiers, ferroviaires, et de logement social

15 % pour les projets industriels et touristiques

Indemnité moyenne : 2 500 MAD/m² (urbain), 200 MAD/m² (rural)