Bail commercial au Maroc : loi 18-100 expliquée

Le cadre légal : loi 18-100

Le bail commercial au Maroc est régi par la loi 18-100 relative au bail commercial, promulguée par le dahir 1-14-112 du 24 décembre 2014, entrée en vigueur le 1er mars 2015. Cette loi a remplacé le dahir du 24 mai 1955 sur le bail commercial, en modernisant le régime tout en préservant l'équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur (locataire commerçant).

La loi 18-100 s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, qu'il s'agisse de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Elle ne s'applique pas aux baux d'habitation (régis par le DOC articles 627 et suivants) ni aux baux ruraux.

La durée minimale du bail (article 3)

L'article 3 de la loi 18-100 fixe la durée minimale du bail commercial à 3 ans. Cette durée est d'ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite, et le bail se poursuit automatiquement jusqu'à 3 ans même si les parties ont prévu une durée inférieure.

La durée peut être librement fixée par les parties au-delà de 3 ans. Les baux de longue durée (9 ans, 12 ans ou plus) sont courants dans les centres commerciaux et pour les enseignes nationales.

À l'expiration du bail, le preneur a droit au renouvellement sauf :

• Si le bailleur justifie d'un motif légitime de non-renouvellement (article 17) ;
• Si le bailleur verse au preneur une indemnité d'éviction (article 19).

Le loyer et son plafonnement

La fixation initiale du loyer

Le loyer initial est librement fixé par les parties. Il doit toutefois être exprimé en dirhams et correspondre à un loyer mensuel ou trimestriel.

Le plafond triennal

La loi 18-100 encadre l'augmentation du loyer en cours de bail. À l'expiration de chaque période triennale, le bailleur peut demander une révision du loyer, mais celle-ci est plafonnée à la variation de l'indice annuel du coût de la vie publié par le Haut-Commissariat au Plan (HCP), ou, pour les baux conclus après 2015, à l'indice des prix à la consommation (IPC).

Concrètement, si l'IPC a augmenté de 8 % au cours des 3 dernières années, le bailleur peut augmenter le loyer de 8 % maximum. Au-delà de ce plafond, l'augmentation est nulle.

La procédure de révision

Le bailleur doit notifier sa demande de révision au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d'huissier, au plus tard 6 mois avant l'expiration de la période triennale. À défaut de notification dans ce délai, le bail continue aux conditions antérieures jusqu'à la prochaine période.

Si le preneur refuse la révision proposée, le bailleur peut saisir le tribunal de commerce pour faire fixer le loyer selon le plafond légal.

Le droit de préemption (article 25)

L'article 25 de la loi 18-100 accorde au preneur un droit de préemption en cas de vente du local commercial. Concrètement, si le bailleur décide de vendre le local, il doit en notifier le prix et les conditions au preneur, qui dispose d'un délai d'1 mois pour faire connaître s'il souhaite exercer son droit de préemption.

Si le preneur exerce son droit, il se substitue à l'acquéreur et achète le local aux conditions notifiées. Si le bailleur vend à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses pour un tiers, le preneur peut demander la nullité de la vente et exercer à nouveau son droit de préemption.

Le droit de préemption ne s'applique pas :

• Aux ventes entre parents en ligne directe (parents, enfants) ;
• Aux ventes aux ascendants et descendants du bailleur ;
• Aux ventes à un autre copropriétaire dans un immeuble en copropriété (loi 18-89, articles 8 et 28).

L'indemnité d'éviction (article 19)

L'article 19 est la protection essentielle du preneur. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail à son expiration, il doit verser au preneur une indemnité d'éviction qui compense le préjudice subi par la perte du fonds de commerce.

Le calcul de l'indemnité

L'indemnité d'éviction comprend plusieurs composantes :

1. La valeur du fonds de commerce au jour de l'éviction, déterminée selon les usages de la profession (chiffre d'affaires, bénéfice, clientèle, droit au bail) ;
2. Les frais de déménagement et de réinstallation ;
3. Le préjudice moral lié à la perte de la clientèle et du goodwill.

En pratique, l'indemnité d'éviction représente souvent 2 à 5 années de loyer, voire davantage pour les fonds à forte valeur (restaurants étoilés, commerces de luxe, pharmacies).

Les cas d'exonération

Le bailleur est dispensé du versement de l'indemnité d'éviction dans les cas limitativement énumérés par l'article 19 :

• Si le bailleur démolit l'immeuble pour le reconstruire (avec obligation de proposer un local similaire au preneur à l'issue des travaux) ;
• Si le bailleur établit que le preneur n'a pas exploité effectivement le fonds pendant 2 ans ;
• Si le bailleur établit que le preneur a commis une infraction grave aux obligations du bail.

Le report du bail

Si le bailleur justifie qu'il veut reprendre le local pour l'habiter ou pour y exploiter lui-même un fonds, le tribunal peut accorder un report du bail jusqu'à 1 an. Le bailleur doit verser une indemnité forfaitaire au preneur.

La cession du bail et la sous-location

La cession du bail

Le bail commercial est librement cessible avec le fonds de commerce (article 24 de la loi 18-100). Le preneur peut céder son bail à un autre commerçant en même temps qu'il cède son fonds. Cette cession n'a pas à être autorisée par le bailleur, sauf clause contraire expresse dans le bail.

En revanche, la cession du bail sans le fonds (cession nue) est en principe interdite, sauf accord du bailleur. Le preneur qui cède son bail sans le fonds s'expose à la résiliation et à des dommages-intérêts.

La sous-location

La sous-location est en principe interdite sans l'accord exprès du bailleur. Si elle est autorisée, le bailleur a droit au rapport entre le loyer principal et le loyer de la sous-location (article 24 alinéa 3). Ce rapport est en général fixé à 50 % sauf clause contraire.

La résiliation du bail

Pour faute du preneur

Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour :

• Non-paiement du loyer pendant 2 échéances consécutives (article 27) ;
• Non-exploitation effective du fonds pendant 2 ans (article 19) ;
• Modification de la destination du local sans accord du bailleur ;
• Travaux modifiant la consistance du local sans autorisation.

La résiliation doit être prononcée par le tribunal de commerce, après une mise en demeure restée infructueuse.

Pour démolition

Le bailleur peut résilier le bail pour démolir et reconstruire, à condition de verser une indemnité d'éviction et de proposer un local similaire au preneur à l'issue des travaux (article 19).

La procédure : tribunal compétent

Les litiges relatifs au bail commercial relèvent du tribunal de commerce (loi 15-95) du lieu de l'immeuble. Le tribunal de commerce est compétent même si le preneur n'est pas commerçant inscrit au RC, dès lors que le local est affecté à l'exploitation d'un fonds de commerce.

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Cet article est un document d'orientation juridique et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation adaptée à votre situation, contactez un avocat inscrit au barreau du Maroc.