Titre foncier au Maroc : preuve de propriété et procédure

Cadre légal (loi 18-100)

La propriété immobilière au Maroc est régie par la loi 18-100 sur la preuve de la propriété immobilière. Cette loi distingue :

• Les biens immatriculés (avec titre foncier)

• Les biens non immatriculés (propriété traditionnelle, melk)

Le titre foncier

Qu'est-ce que c'est ?

Le titre foncier est le document officiel qui constate la propriété d'un bien immobilier. Il est délivré par l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et du Cartographie).

Effets juridiques

• Preuve définitive de la propriété

• Opposable aux tiers

• Inscrire les droits réels (hypothèque, servitude)

• Indisponible sauf procédure de purge

Immatriculation

Procédure

1. Réquisition d'immatriculation à l'ANCFCC 2. Bornage par un géomètre assermenté 3. Publication au Bulletin Officiel 4. Opposition possible pendant 30 jours 5. Clôture de la procédure 6. Délivrance du titre foncier

Coût

• Droits d'immatriculation : 1% de la valeur du bien

• Frais de bornage : ~2 000 DH

• Honoraires géomètre : 3 000 à 10 000 DH

• Total : 1% + 5 000 à 12 000 DH

Délai

• Procédure normale : 6 à 18 mois

• Procédure accélérée : 3 à 6 mois (frais majorés)

Prescription trentenaire

Pour les biens non immatriculés (melk), la possession trentenaire peut fonder une prescription acquisitive :

• Possession paisible, publique, continue, non équivoque pendant 30 ans

• Nécessite une action en justice pour faire constater la prescription

• Le jugement permet ensuite l'immatriculation

Vente immobilière

Documents nécessaires

1. Titre foncier (original) 2. Certificat de propriété (ANCFCC) 3. Plan du bien 4. Certificat de non-emprisonnement (urbanisme) 5. Quitus fiscal ( taxes payées) 6. CNI des parties

Acte de vente

• Devant notaire ou adoul

• Enregistré à l'ANCFCC

• Mentionné en marge du titre foncier

Frais de mutation

• Droits d'enregistrement : 4% (terrain nu), 3% (bien construit), 1,1% (terrain loti)

• Conservation foncière : 1% + 2 000 DH

• Honoraires notaire : 1%

• Timbre fiscal : 0,5%

[Calculateur de frais de notaire](/calculators) gratuit disponible.

Litiges de propriété

Types de litiges

• Bornage (limites entre propriétés)

• Revendication (contestation de propriété)

• Servitude (droit de passage)

• Copropriété (charges, travaux)

Tribunaux compétents

• Tribunal de Première Instance (TPI)

• Possibilité de médiation avant saisine

Précautions à l'achat

1. Vérifier le titre foncier à l'ANCFCC 2. Demander un certificat de propriété récent 3. Faire bornage si doute sur les limites 4. Vérifier l'absence d'hypothèque ou de saisie 5. Signer devant notaire (pas directement entre parties)

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*Orientation juridique. Pour les transactions immobilières, consultez un avocat ou un notaire.*