Copropriété au Maroc : règlement, charges et syndic

Le cadre légal de la copropriété

La copropriété au Maroc est régie par la loi 00-18 promulguée en 2010 (Dahir n° 1-10-193 du 16 décembre 2010). Cette loi a introduit un cadre moderne pour les immeubles en copropriété, inspiré du droit français mais adapté au contexte marocain.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document obligatoire (article 8 de la loi 00-18) qui détermine :

• L'destination de l'immeuble (habitation, commercial, mixte)

• La répartition des parties privatives et des parties communes

• Les tantièmes (parts) de chaque lot dans les parties communes

• Les conditions d'utilisation des parties communes

• Les règles de vie (animaux, bruit, travaux)

Le règlement est établi par le promoteur lors de la première vente et est opposable à tous les acquéreurs successifs.

Les parties communes et privatives

Parties communes

• Le sol, les cours, les jardins

• Les murs porteurs, la toiture

• Les ascenseurs, escaliers, couloirs

• Les canalisations, gaines techniques

• Le local poubelle

Parties privatives

• L'intérieur de chaque appartement

• Les balcons (sauf disposition contraire du règlement)

• Les places de parking attribuées

La répartition des charges

Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes (article 23) :

• Charges générales (entretien, gardiennage, éclairage) : réparties proportionnellement aux tantièmes

• Charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) : réparties selon l'usage effectif

Le syndic de copropriété

Le syndic est le mandataire de la copropriété, chargé de :

• Exécuter les décisions de l'assemblée générale

• Administrer l'immeuble (entretien, réparations)

• Tenir la comptabilité de la copropriété

• Recouvrer les charges

• Souscrire les assurances

Le syndic est élu pour 3 ans renouvelables et doit être agréé par l'État (article 33).

Les assemblées générales

L'assemblée générale des copropriétaires (AG) est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour :

• Approuver les comptes de l'exercice écoulé

• Voter le budget prévisionnel

• Élire le syndic

• Décider des travaux importants

Majorités requises (article 28)

• Majorité simple (50% + 1 voix) : décisions courantes

• Majorité des 2/3 : travaux importants, modification du règlement

• Unanimité : aliénation des parties communes, modification de la destination de l'immeuble

Le recours contre le syndic

Si le syndic ne remplit pas ses obligations, les copropriétaires peuvent :

1. Mettre en demeure le syndic par lettre recommandée 2. Saisir le tribunal de première instance pour faute de gestion 3. Demander la révocation du syndic en assemblée générale (majorité simple) 4. Porter plainte auprès de la direction de l'habitat si le syndic n'est pas agréé

Les litiges fréquents

• Impayés de charges : le syndic peut engager une action en recouvrement, avec possibilité de saisie sur le compte bancaire du copropriétaire défaillant

• Travaux non votés : un copropriétaire ne peut pas être contraint de payer des travaux non approuvés en AG

• Nuisances : bruit, odeurs, animaux — recours auprès du syndic puis du tribunal

• Dégradations des parties communes : responsabilité du copropriétaire auteur ou à défaut de l'assurance de la copropriété

Conseil pratique

Avant d'acheter un appartement en copropriété, exigez :

• Le règlement de copropriété complet

• Les procès-verbaux des 3 dernières AG

• L'état des charges sur les 12 derniers mois

• La liste des impayés éventuels

• L'attestation d'assurance de la copropriété

• Le carnet d'entretien de l'immeuble

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*Orientation juridique. Pour un litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.*