Vente immobilière au Maroc : acte notarié et formalités

La preuve de la propriété immobilière

L'article 1 de la loi 18-100 (loi relative à la preuve de la propriété immobilière) dispose que la propriété immobilière se prouve par le titre foncier. Tout acte translatif de propriété (vente, donation, échange) doit être publié au registre foncier (conservation foncière) pour être opposable aux tiers.

Avant la publication, l'acte n'est valable qu'entre les parties (article 415 du DOC pour la force probante). Après publication, le titre foncier est inattaquable : il est définitif et ne peut plus être contesté, sauf fraude.

Le rôle du notaire

Le notaire est un officier public nommé par le Ministère de la Justice, chargé d'authentifier les actes juridiques. Son intervention est obligatoire pour toute vente immobilière portant sur un bien titré (immeuble immatriculé au livre foncier).

Le notaire :

1. Vérifie le titre foncier et l'identité du vendeur (propriétaire inscrit) ;

2. S'assure que le bien est libre de toute hypothèque ou servitude non déclarée ;

3. Rédige l'acte authentique de vente, signé par les parties en présence du notaire ;

4. Perçoit les droits et taxes (enregistrement, conservation, TVA le cas échéant) ;

5. Dépose l'acte à la conservation foncière pour inscription du transfert de propriété ;

6. Remet le nouveau titre foncier à l'acquéreur, après inscription.

La validité du contrat de vente

L'article 230 du DOC énonce les conditions de validité de tout contrat, dont la vente immobilière :

• Consentement des parties (non vicié par dol, erreur, violence) ;

• Capacité de contracter (le vendeur doit être propriétaire et capable) ;

• Objet certain : l'immeuble identifié par son titre foncier et sa contenance ;

• Cause licite : la vente doit avoir un motif licite (pas de simulation, pas de fraude fiscale).

Le défaut d'une de ces conditions entraîne la nullité de la vente.

Le compromis de vente

Avant l'acte authentique, les parties signent souvent un compromis de vente (ou promesse synallagmatique) par lequel elles s'engagent à conclure la vente aux conditions convenues. Le compromis est accompagné d'un dépôt de garantie (généralement 5 à 10% du prix), conservé par le notaire séquestre jusqu'à la signature.

En cas de refus injustifié de signer l'acte authentique, la partie défaillante est condamnée à des dommages-intérêts (article 230 DOC, responsabilité contractuelle).

Les frais de notaire

Les frais de notaire représentent environ 6 à 8% du prix de vente pour un bien immobilier, comprenant :

• Droits d'enregistrement : 4% (terrain nu) ou 3% (immeuble bâti) du prix ;

• Conservation foncière : 1% du prix (droit d'inscription) + émoluments réglementés ;

• Honoraires du notaire : 1% du prix (tarif réglementé) ;

• Timbre fiscal : 20 DH par page de l'acte ;

• Frais de dossier divers (cadastre, état hypothécaire).

Les délais

La signature de l'acte authentique intervient généralement 3 à 6 mois après le compromis, le temps d'obtenir :

• L'état hypothécaire du bien (2-4 semaines) ;

• Le certificat de négatif ou le plan topographique (1-2 mois) ;

• Les autorisations urbanistiques éventuelles.

La prescription

L'article 383 du DOC prévoit la prescription de 5 ans pour les actions en paiement de fournitures et loyers. La prescription de l'action en nullité de la vente est de 5 ans (article 20 Code de Commerce si les parties sont commerçantes) ou de 15 ans en matière civile (code civil).

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