Immatriculation au titre foncier au Maroc (loi 18-100)

Le système de publicité foncière marocain

Le système foncier marocain repose sur deux régimes juridiques coexistants :

• Le régime de l'immatriculation (loi 18-100, aujourd'hui titre foncier) : l'immeuble est inscrit sur le Livre Foncier, ce qui génère un titre foncier inattaquable ;

• Le régime de l'immatriculation provisoire ou régime melk : biens non encore immatriculés, dont la preuve se fait par actes sous seing privé et possession trentenaire (article 1 loi 18-100).

L'article 1 de la loi 18-100 dispose que la propriété immobilière se prouve par le titre foncier. Tout acte translatif de propriété doit être publié au registre foncier pour être opposable aux tiers. La possession trentenaire peut fonder une prescription acquisitive, mais nécessite une action en justice.

Les avantages du titre foncier

L'immatriculation confère au titre foncier les caractéristiques suivantes :

• Inattaquabilité : le titre est définitif, ne peut plus être contesté après un délai d'opposition ;

• Présomption de propriété : le titulaire inscrit est réputé propriétaire ;

• Opposabilité aux tiers : toute transaction (vente, hypothèque) publiée est opposable ;

• Sécurité juridique : état civil de l'immeuble, hypothèques et servitudes inscrites ;

• Facilité de crédit : banques acceptent le titre comme garantie hypothécaire.

La procédure d'immatriculation

La procédure d'immatriculation est régie par la loi 18-100 et le décret d'application. Elle comprend :

1. La demande d'immatriculation

Déposée à la conservation foncière compétente, par le propriétaire ou son mandataire, accompagnée :

• Du plan topographique établi par un géomètre assermenté ;

• Des titres de propriété actuels (acte de vente, héritage, melk) ;

• De la demande de livret foncier (formulaire administratif).

2. L'examen par le conservateur

Le conservateur vérifie :

• La régularité des titres produits ;

• La conformité du plan avec le cadastre ;

• L'absence de conflit avec un titre antérieur déjà immatriculé.

3. Le bornage

Le bornage est effectué par un géomètre assermenté en présence :

• Du demandeur ;

• Des propriétaires riverains convoqués par LRAR ou acte d'huissier ;

• Du représentant de l'autorité locale (moqaddem, caïd).

Le procès-verbal de bornage est signé par les présents. Les propriétaires riverains qui ne signent pas sont réputés opposants.

4. La publicité et l'opposition

La demande d'immatriculation fait l'objet d'une publicité :

• Affichage à la conservation foncière et à la circonscription foncière ;

• Publication au Bulletin Officiel ;

• Notification aux tiers intéressés.

Les opposants disposent d'un délai de 3 mois pour former opposition, en indiquant les motifs et les pièces justificatives.

5. La clôture et l'immatriculation

À l'expiration du délai d'opposition :

• Sans opposition : le conservateur procède à l'immatriculation et délivre le titre foncier ;

• Avec opposition : le conflit est tranché par le tribunal de première instance compétent (article 31 CPC : tribunal du lieu de l'immeuble). Le jugement rendu peut être frappé d'appel.

Le titre foncier est alors établi au nom du demandeur, avec un numéro d'ordre unique (TF n° XXXXX/CR).

La prescription acquisitive trentenaire

L'article 1 de la loi 18-100 reconnaît la prescription acquisitive trentenaire : toute personne qui possède un immeuble depuis 30 ans, de manière continue, publique, paisible et à titre de propriétaire, peut demander l'immatriculation à son nom. La possession doit être prouvée par tous moyens (témoins, factures, impôts payés).

L'action en prescription acquisitive est portée devant le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble (article 31 CPC). En cas de succès, le jugement vaut titre et permet l'immatriculation.

Le coût de l'immatriculation

Les frais d'immatriculation comprennent :

• Droit d'inscription : 1% de la valeur du bien ;

• Émoluments du conservateur : forfait variable (300 à 3 000 DH) ;

• Frais de plan : 1 000 à 5 000 DH (géomètre) ;

• Frais de dossier : 500 à 1 500 DH.

La prescription

L'article 383 du DOC prévoit la prescription de 5 ans pour les actions en paiement. Les actions en revendication immobilière se prescrivent par 30 ans (prescription acquisitive).

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