Servitude de passage au Maroc (DOC et loi 18-100)

La définition de la servitude

La servitude est une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) au profit d'un autre fonds (le fonds dominant), appartenant à un propriétaire différent. La servitude est accessoire du fonds : elle passe avec lui en cas de vente ou de succession.

Au Maroc, les servitudes sont régies par :

• Le Dahir des Obligations et Contrats (DOC) de 1913 (article 230 : validité des conventions) ;

• La loi 18-100 sur la propriété immobilière (titre foncier, inscription des servitudes) ;

• Le Code civil marocain (dispositions générales).

L'article 1 de la loi 18-100 prévoit que les servitudes doivent être inscrites sur le titre foncier pour être opposables aux tiers. Pour les biens melk non immatriculés, la servitude peut résulter d'un acte sous seing privé (article 415 DOC) ou de la possession trentenaire (article 1 loi 18-100).

La servitude de passage

La servitude de passage est l'une des servitudes les plus courantes. Elle s'établit lorsque le fonds dominant est enclavé, c'est-à-dire qu'il n'a aucun accès à la voie publique ou que l'accès existant est insuffisant (chemin impraticable, trop étroit).

Les conditions de la servitude de passage sont :

1. Enclave effective : le fonds doit être totalement privé d'accès, ou l'accès doit être insuffisant (article 1 loi 18-100) ;

2. Nécessité de passage : le passage doit être nécessaire à l'usage normal du fonds (habitation, exploitation agricole, commerciale) ;

3. Indemnisation : le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité en réparation du préjudice subi (perte de terrain, gêne) ;

4. Limitation : le passage doit être établi au moindre préjudice pour le fonds servant, en choisissant le tracé le moins dommageable.

La détermination du tracé

Le tracé de la servitude de passage est déterminé :

1. Par accord amiable entre les propriétaires (acte notarié publié à la conservation foncière) ;

2. Par jugement du tribunal de première instance du lieu de l'immeuble (article 31 CPC), en cas de désaccord :

- Le juge désigne un expert géomètre pour proposer un tracé ;

- L'expert entend les parties et visite les lieux ;

- Le juge rend un jugement fixant le tracé, la largeur et l'indemnité ;

3. Par prescription trentenaire : si le passage a été utilisé de manière continue, publique et paisible pendant 30 ans, il est réputé établi (article 1 loi 18-100).

L'indemnité

Le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité qui comprend :

• La valeur du terrain occupé par le passage (au m², selon la valeur vénale du secteur) ;

• Le préjudice causé au reste du fonds (désagrément, dépréciation) ;

• Les frais de rétablissement éventuels (clôture, portail).

L'indemnité est payée par le propriétaire du fonds dominant au propriétaire du fonds servant, en une fois ou par rente selon accord. À défaut, le juge fixe le montant.

La servitude par destination du père de famille

La servitude par destination du père de famille s'établit lorsque :

• Un propriétaire unique a aménagé un passage entre deux parties de son fonds ;

• Il vend l'une des parties : la servitude de passage devient établie d'office entre les deux fonds désormais séparés ;

• Aucune indemnité n'est due (la servitude résulte de la situation existante).

Cette servitude s'applique également en cas de partage entre co-héritiers.

L'extinction de la servitude

La servitude de passage s'éteint par :

1. Confusion : si les deux fonds deviennent la propriété de la même personne ;

2. Renonciation du propriétaire du fonds dominant (acte notarié publié) ;

3. Prescription trentenaire par non-usage : si le passage n'est pas utilisé pendant 30 ans (article 1 loi 18-100) ;

4. Disparition de l'enclave : si le fonds dominant obtient un autre accès à la voie publique, la servitude s'éteint de plein droit ;

5. Abandon du fonds dominant.

L'extinction doit être publiée à la conservation foncière (article 1 loi 18-100) pour être opposable aux tiers.

L'action en bornage

La servitude de passage est souvent établie à l'occasion d'un bornage entre les deux propriétés. Le bornage est l'opération qui consiste à déterminer précisément la limite séparative entre deux fonds. Il peut être :

• Amiable : accord entre les propriétaires, par acte notarié et plan de géomètre assermenté ;

• Judiciaire : action devant le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble (article 31 CPC), en cas de désaccord. Le juge désigne un expert géomètre.

La prescription

L'article 383 du DOC prévoit la prescription de 5 ans pour les actions en paiement. L'action en établissement de servitude se prescrit par 30 ans (prescription acquisitive). L'action en extinction pour non-usage se prescrit par 30 ans.

La validité du contrat de servitude

L'article 230 du DOC énonce les conditions de validité de la convention établissant une servitude :

• Consentement des parties ;

• Capacité de contracter ;

• Objet certain (le fonds servant et le tracé) ;

• Cause licite (répondre à une nécessité d'accès).

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