Autorisation de lotissement au Maroc (loi 25-90)

Le cadre légal du lotissement

Le lotissement au Maroc est l'opération par laquelle une personne (le lotisseur) divise un terrain en plusieurs lots destinés à être vendus ou construits. Il est régi par :

• La loi 25-90 sur les lotissements, morcellements et permis de construire (1990) ;

• Le Code de l'urbanisme marocain ;

• Les plans d'aménagement communaux (PA) ;

• Les schémas directeurs d'aménagement urbain (SDAU) ;

• La loi 90-25 sur les tribunaux administratifs (recours).

Le lotissement doit être conforme au plan d'aménagement communal approuvé. En l'absence de PA, le lotissement ne peut être autorisé que par dérogation exceptionnelle.

La procédure d'autorisation

La procédure d'autorisation de lotissement comprend :

1. Le dépôt de la demande

La demande est déposée à la commune du lieu du terrain, comprenant :

• Le formulaire administratif (en 6 exemplaires) ;

• Le plan de situation du terrain ;

• Le titre de propriété ou l'autorisation du propriétaire ;

• Le plan topographique du terrain ;

• Le projet de lotissement (plan masse, voirie, réseaux) ;

• Le programme détaillé (nombre de lots, surfaces, équipements) ;

• L'étude technique (voirie, assainissement, eau, électricité).

2. L'instruction

La demande est instruite par :

• L'Agence Urbaine : avis sur la conformité au PA et au SDAU (délai 45 jours) ;

• L'ONEE : avis sur le raccordement aux réseaux (délai 45 jours) ;

• Les services techniques de la commune (voirie, espaces verts) ;

• Le Service des Domaines si le terrain est domanial ou limitrophe.

Le délai global d'instruction est de 6 mois (loi 25-90). À l'expiration de ce délai, le silence de la commune vaut acceptation (autorisation tacite).

3. La décision

La commune peut :

• Accorder l'autorisation de lotissement : valable 3 ans, renouvelable une fois ;

• Refuser l'autorisation : décision motivée notifiée au pétitionnaire ;

• Demander des modifications pour mise en conformité au PA.

Les obligations du lotisseur

Le lotisseur autorisé doit :

1. Réaliser les travaux d'équipement : voirie, assainissement, eau potable, électricité, espaces verts, éclairage public. Les travaux sont à la charge exclusive du lotisseur ;

2. Obtenir le certificat d'achèvement des travaux : délivré par la commune après vérification ;

3. Céder gratuitement à la commune les parties communes (voirie, espaces verts, équipements) par acte notarié ;

4. Publier le lotissement à la conservation foncière (article 1 loi 18-100) : création de titres fonciers individuels pour chaque lot ;

5. Respecter les délais : les travaux doivent être achevés dans les 3 ans de l'autorisation.

La vente des lots

Le lotisseur ne peut vendre les lots qu'après :

• L'achèvement des travaux d'équipement ;

• L'obtention du certificat d'achèvement ;

• La cession des parties communes à la commune ;

• L'immatriculation des lots au titre foncier.

La vente avant l'achèvement des travaux est possible sous la forme de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), encadrée par la loi 25-90 et le Code de Commerce.

Le recours contre le refus

L'article 8 de la loi 90-25 permet au pétitionnaire de former un recours pour excès de pouvoir contre la décision de refus devant le tribunal administratif compétent, dans un délai de 60 jours à compter de la notification du refus.

Le tribunal administratif peut annuler la décision de refus s'il constate :

• Incompétence de l'auteur du refus ;

• Vice de forme (défaut de motivation) ;

• Illégalité de la procédure ;

• Erreur manifeste d'appréciation de la conformité au PA ;

• Détournement de pouvoir.

Les sanctions du lotissement illicite

Le lotissement sans autorisation ou en violation des conditions est sanctionné par :

• Une amende administrative de 10 000 à 100 000 DH ;

• L'obligation de remise en état du terrain (aux frais du contrevenant) ;

• L'interdiction de vendre les lots ;

• L'impossibilité de raccordement aux réseaux ;

• Des poursuites pénales en cas de récidive.

Le morcellement rural

Le morcellement des terrains agricoles est soumis à des règles spécifiques (loi 25-90 et Code agricole) :

• Interdiction de morceler en dessous d'un seuil minimum (5 hectares en zone irriguée, 10 hectares en zone bour) ;

• Autorisation préalable du Ministère de l'Agriculture ;

• Sanctions en cas de morcellement illicite (amende, restitution).

La prescription

L'article 8 de la loi 90-25 prévoit le délai de 60 jours pour le recours contre le refus d'autorisation. L'action en démolition d'un lotissement illicite se prescrit par 5 ans à compter de l'achèvement des travaux.

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