Calcul des frais de notaire au Maroc (vente immobilière)

La composition des frais de notaire

Les frais de notaire pour une vente immobilière au Maroc ne sont pas réductibles à la seule rémunération du notaire. Ils comprennent plusieurs composantes obligatoires, régies par le Code Général des Impôts (CGI), la loi 18-100 et le tarif réglementé des notaires.

L'article 1 de la loi 18-100 impose la publication au registre foncier de tout acte translatif de propriété pour être opposable aux tiers, ce qui rend obligatoire l'intervention d'un notaire pour les biens titrés.

Le droit d'enregistrement

Le droit d'enregistrement est la composante principale des frais. Il est calculé sur le prix de vente ou la valeur vénale du bien (le plus élevé des deux), selon les taux suivants :

• 4% du prix pour un terrain nu (lotissement, terrain agricole, terrain à bâtir) ;

• 3% du prix pour un immeuble bâti (appartement, maison, local commercial) ;

• 5% du prix pour les biens situés en zone non urbaine sans titre foncier ;

• Exonération pour les ventes de logements sociaux (loyer mensuel inférieur à 2 000 DH) et les premières ventes de logements économiques (article 133 CGI et Lois de Finances).

Le droit d'enregistrement est perçu par le notaire et reversé à l'administration fiscale.

La conservation foncière

Les frais de conservation foncière comprennent :

• Le droit d'inscription au livre foncier : 1% du prix de vente ;

• Les émoluments de formalité du conservateur : forfait variable selon les actes (300 à 3 000 DH) ;

• Le coût du titre foncier : 100 DH par titre établi.

Ces frais sont perçus par la conservation foncière de la préfecture ou province du lieu de l'immeuble.

Les honoraires du notaire

Les honoraires du notaire sont réglementés par le tarif national fixé par décret. Le barème est dégressif :

• 1,5% du prix jusqu'à 200 000 DH ;

• 1% du prix entre 200 001 et 500 000 DH ;

• 0,5% du prix au-delà de 500 000 DH ;

• Avec un minimum de perception de 2 500 DH par acte.

Pour un bien de 1 000 000 DH, les honoraires du notaire sont donc de :

```

200 000 × 1,5% = 3 000 DH

300 000 × 1% = 3 000 DH

500 000 × 0,5% = 2 500 DH

Total : 8 500 DH

```

Les taxes et frais annex

• Timbre fiscal : 20 DH par page de l'acte notarié ;

• Taxe judiciaire (article 133 CGI) : pour certains actes, variable selon le montant ;

• Frais de dossier (cadastre, état hypothécaire, copie de titre) : 1 000 à 3 000 DH ;

• TVA : 20% sur les honoraires du notaire (récupérable par le notaire).

Exemple complet de calcul

Pour un appartement de 1 500 000 DH à Casablanca :

```

Droit d'enregistrement (3%) : 45 000 DH

Conservation foncière (1%) : 15 000 DH

Honoraires notaire (barème) : 12 000 DH

Timbre fiscal : 200 DH

Frais de dossier : 2 000 DH

TVA honoraires (20%) : 2 400 DH

TOTAL : environ 76 600 DH (5,1% du prix)

```

Les exonérations et réductions

Certaines ventes bénéficient d'une exonération ou d'une réduction des frais :

• Logement social (LFC 2018) : exonération totale jusqu'à 250 000 DH de prix, 50% au-delà ;

• Première acquisition par un Marocain résidant à l'étranger (MRE) : réduction de 50% ;

• Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : taux réduit à 4% (au lieu de 3% pour le bâti), mais avec crédit de TVA.

La prescription

L'article 133 du CGI prévoit la prescription de 4 ans pour les actions en recouvrement des droits d'enregistrement (3 ans en cas deerreur rectifiée spontanément par le contribuable).

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