Bornage au Maroc : procédure amiable et judiciaire

La définition du bornage

Le bornage est l'opération technique et juridique qui consiste à déterminer précisément les limites séparatives entre deux propriétés foncières contiguës. Il établit la ligne de séparation entre les fonds et la matérialise par des bornes physiques (pierres, repères métalliques) ou par des coordonnées GPS.

Au Maroc, le bornage est régi par :

• La loi 18-100 sur la propriété immobilière et le titre foncier ;

• Le Code de Procédure Civile (article 31 : compétence territoriale) ;

• Le Dahir des Obligations et Contrats (DOC) (article 230 : validité des conventions) ;

• Le décret sur les géomètres assermentés.

L'article 1 de la loi 18-100 prévoit que la preuve de la propriété immobilière se fait par le titre foncier. Le bornage permet de mettre à jour le plan du titre foncier, en cas de divergence ou de contestation.

Le bornage amiable

Le bornage amiable est établi par accord entre les propriétaires des deux fonds contigus. Il est généralement réalisé par un géomètre assermenté (inscrit à l'Ordre des Géomètres). La procédure comprend :

1. Convocation des propriétaires concernés par LRAR ou acte d'huissier, indiquant la date et l'heure du bornage ;

2. Présence des propriétaires (ou de leurs mandataires) le jour du bornage ;

3. Reconnaissance des limites sur le terrain par les parties ;

4. Implantation des bornes par le géomètre, à l'emplacement convenu ;

5. Établissement du procès-verbal de bornage signé par les parties et le géomètre ;

6. Plan de bornage annexé au procès-verbal, indiquant les coordonnées GPS des bornes.

Le procès-verbal de bornage amiable, signé par les deux propriétaires, a la valeur d'un contrat (article 230 DOC : validité des conventions). Il est opposable entre les parties et à leurs ayants droit.

La publication du bornage amiable

Le bornage amiable peut être publié à la conservation foncière pour être opposable aux tiers. La publication comprend :

• Le dépôt du procès-verbal et du plan de bornage à la conservation foncière ;

• L'inscription du bornage en marge du titre foncier ;

• La mise à jour du plan du titre foncier.

La publication n'est obligatoire que pour les biens titrés. Pour les biens melk non immatriculés, le procès-verbal de bornage est conservé par les parties (article 415 DOC : force probante).

Le bornage judiciaire

Le bornage judiciaire est mis en œuvre lorsque l'un des propriétaires refuse de participer au bornage amiable, ou en cas de désaccord sur les limites. Il est régi par l'article 31 du Code de Procédure Civile, qui dispose que le tribunal compétent est celui du lieu de l'immeuble.

La procédure comprend :

1. Assignation devant le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble (article 31 CPC) ;

2. Désignation d'un expert géomètre par le juge : l'expert est choisi parmi les géomètres assermentés inscrits ;

3. Mission de l'expert : visite des lieux, audition des parties et des témoins éventuels, examen des titres fonciers et plans anciens, proposition de tracé ;

4. Dépôt du rapport d'expertise au greffe du tribunal ;

5. Plaidoiries des parties (ou de leurs avocats) sur le rapport d'expertise ;

6. Jugement du tribunal : fixe définitivement les limites séparatives, ordonne l'implantation des bornes et la mise à jour des titres fonciers.

Le jugement de bornage est opposable à tous et s'impose aux tiers. Il peut être frappé d'appel dans les 15 jours (article 373 CPP, applicable par analogie en matière civile).

La compétence territoriale

L'article 31 du Code de Procédure Civile dispose que, en matière immobilière, le tribunal compétent est celui du lieu de l'immeuble. Cette règle est d'ordre public : le juge saisi d'une action en bornage doit se déclarer incompétent si l'immeuble est situé hors de son ressort.

Cette règle s'applique également au bornage amiable : le géomètre assermenté doit être inscrit au tableau de la circonscription foncière du lieu de l'immeuble.

La prescription acquisitive

L'article 1 de la loi 18-100 reconnaît la prescription acquisitive trentenaire : toute personne qui possède un fonds depuis 30 ans, de manière continue, publique, paisible et à titre de propriétaire, peut demander l'immatriculation à son nom. En matière de bornage, la prescription acquisitive permet :

• De gagner un terrain par possession trentenaire au-delà de la limite du titre foncier ;

• De perdre un terrain par non-possession pendant 30 ans.

Le bornage judiciaire permet de trancher ce type de litige, en tenant compte de la possession effective.

La validité des conventions de bornage

L'article 230 du DOC énonce les conditions de validité de toute convention, dont les conventions de bornage amiable :

• Consentement libre et éclairé des parties ;

• Capacité de contracter ;

• Objet certain : les fonds identifiés par leurs titres fonciers ;

• Cause licite : établir des limites précises entre propriétés.

Le défaut d'une de ces conditions entraîne la nullité du bornage.

La force probante du procès-verbal

L'article 415 du DOC reconnaît la force probante de l'acte sous seing privé : le procès-verbal de bornage signé par les parties fait foi entre elles jusqu'à preuve contraire. Sa date est opposable aux tiers à compter de son enregistrement ou de sa publication à la conservation foncière.

La prescription

L'article 383 du DOC prévoit la prescription de 5 ans pour les actions en paiement. L'action en bornage se prescrit par 30 ans (prescription acquisitive, article 1 loi 18-100). L'action en nullité d'un bornage amiable se prescrit par 5 ans à compter de la signature du procès-verbal.

La médiation préalable

En cas de désaccord sur les limites, les parties peuvent recourir à une médiation (loi 08-05 sur la médiation conventionnelle) avant de saisir le tribunal. Le médiateur (avocat, notaire, géomètre) facilite la négociation et peut aboutir à un bornage amiable, à moindre coût et dans un délai réduit.

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