Loi 18-100 sur le bail commercial

Présentation de la Loi 18-100 sur le bail commercial

La Loi n° 18-100 sur le bail commercial a été promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 24 joumada I 1434 (5 avril 2013) (Bulletin Officiel n° 6140), entrée en vigueur le 1er avril 2014. Elle a remplacé le Dahir du 24 mai 1955 sur les baux immobiliers à usage commercial, industriel ou artisanal, qui datait du Protectorat. La réforme a été rendue nécessaire par l'évolution des rapports entre propriétaires et locataires commerciaux, et par la nécessité de moderniser un texte devenu obsolète.

Structure

La Loi 18-100 comprend 66 articles répartis en 6 titres :

• Titre I : Dispositions générales (articles 1-7) — champ d'application, définitions ;

• Titre II : Du droit au renouvellement et de la propriété commerciale (articles 8-26) ;

• Titre III : Du loyer (articles 27-44) — fixation, révision, plafonnement ;

• Titre IV : De la résiliation et de la nullité (articles 45-54) ;

• Titre V : De la procédure (articles 55-62) ;

• Titre VI : Dispositions diverses et transitoires (articles 63-66).

Champ d'application

La Loi 18-100 s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité (article 1). Sont concernés les commerces, industries, artisanats, et certaines professions libérales. La loi ne s'applique pas aux :

• baux d'habitation (régis par le Dahir du 2 mai 1919) ;

• baux ruraux (régis par le Dahir du 4 juillet 1969) ;

• baux emphytéotiques (régis par le Dahir du 30 juin 1914) ;

• baux de logements de fonction.

Le droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est la pierre angulaire de la Loi 18-100. Le locataire qui a exploité un fonds de commerce pendant au moins 2 ans dans les locaux loués a droit au renouvellement du bail (article 9), sauf :

• si le propriétaire invoque un motif grave et légitime (article 18) ;

• si le propriétaire entend construire ou reconstruire l'immeuble (article 21) ;

• si le propriétaire entend occuper les lieux pour lui-même ou un membre de sa famille (article 20).

En cas de refus de renouvellement sans motif légitime, le locataire a droit à une indemnité d'éviction (article 14) correspondant au préjudice subi, incluant la valeur du fonds de commerce.

Le loyer

Le loyer est librement fixé entre les parties à la conclusion du bail (article 27). En cours de bail, la révision triennale est encadrée : le propriétaire peut demander une augmentation, le locataire une diminution, mais le nouveau loyer ne peut excéder une variation de 8 % par an cumulée sur 3 ans (soit 26 % environ), sauf cas spéciaux. En cas de désaccord, le Tribunal de Commerce compétent fixe le loyer.

La procédure

Les litiges relatifs au bail commercial sont portés devant le Tribunal de Commerce du lieu de l'immeuble (article 55). La procédure est rapide : référés possibles, expertise technique, délais raccourcis. Le bailleur doit délivrer un congé par acte extrajudiciaire (huissier) 6 mois avant l'expiration du bail (article 28).

Évolutions récentes

La Loi 18-100 a été modifiée par la Loi 79-14 du 22 avril 2016 (assouplissement des conditions de renouvellement) et la Loi 51-17 du 19 décembre 2018 (protection du locataire en cas de déménagement forcé). Une révision est en cours pour intégrer les baux des centres commerciaux et les baux dérogataires de courte durée (3 ans maximum).

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