Loi 18-00 sur la copropriété

Présentation de la Loi 18-00 sur la copropriété

La Loi n° 18-00 sur la copropriété des immeubles bâtis a été promulguée par le Dahir n° 1-02-167 du 1er rabia II 1423 (12 juin 2002) (Bulletin Officiel n° 5040), entrée en vigueur le 16 juin 2003. Elle a remplacé le Dahir du 16 avril 1946 sur la copropriété, qui datait du Protectorat. La loi a été profondément réformée par la Loi 14-15 du 7 juillet 2015 (Dahir n° 1-15-99), qui a modernisé le cadre juridique de la copropriété et renforcé la protection des copropriétaires.

Contexte de la réforme

Le Maroc connaît un développement rapide de la copropriété, en particulier dans les grandes villes (Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger). Environ 70 % des logements urbains marocains sont en copropriété. L'ancien Dahir de 1946 était devenu obsolète et engendrait de nombreux contentieux (charges impayées, travaux non votés, syndics défaillants). La réforme de 2002, puis celle de 2015, ont visé à clarifier les règles et à moderniser la gouvernance.

Structure

La Loi 18-00 (dans sa version consolidée après la Loi 14-15) comprend 51 articles répartis en 6 titres :

• Titre I : Dispositions générales (articles 1-6) — définitions, champ d'application ;

• Titre II : De l'état de copropriété (articles 7-15) ;

• Titre III : Des parties communes et privatives (articles 16-25) ;

• Titre IV : De l'assemblée générale des copropriétaires (articles 26-40) ;

• Titre V : Du syndic et du conseil syndical (articles 41-46) ;

• Titre VI : Dispositions diverses et transitoires (articles 47-51).

Définition de la copropriété

L'article 1 définit la copropriété comme :

> "Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes."

La copropriété peut être unique (un seul immeuble) ou complexe (groupe d'immeubles). Elle peut être verticale (étages) ou horizontale (lotissement).

L'état de copropriété

L'état de copropriété est le document fondamental qui organise la copropriété (article 7). Il comprend :

• la description des parties communes et privatives ;

• la répartition des tantièmes (quote-parts) entre les lots ;

• le règlement de copropriété, qui détaille les règles de vie commune.

L'état de copropriété est établi par un architecte ou un géomètre expert, et doit être publié à la Conservation Foncière pour être opposable aux tiers (article 9).

Les parties communes et privatives

L'article 16 distingue :

Parties communes

• le terrain et les fondations ;

• les murs porteurs et la toiture ;

• les gaines techniques (eau, électricité, gaz) ;

• les escaliers, ascenseurs et couloirs ;

• les locaux des services communs (chaufferie, gardiennage) ;

• les espaces verts et parkings collectifs.

Parties privatives

• les appartements ;

• les balcons et terrasses privatives ;

• les caves et parkings attribués en lot privé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, qui en dispose librement (vente, location). Les parties communes sont indivises entre tous les copropriétaires, en proportion de leurs tantièmes.

L'assemblée générale

L'assemblée générale (AG) des copropriétaires est l'organe souverain de la copropriété (article 26). Elle se réunit au moins une fois par an en assemblée ordinaire, et chaque fois que nécessaire en assemblée extraordinaire.

Les principales décisions de l'AG sont :

• l'approbation des comptes annuels ;

• le vote du budget prévisionnel ;

• l'élection du syndic et du conseil syndical ;

• le vote des travaux ;

• la modification du règlement de copropriété (à la majorité qualifiée).

Les majorités varient selon la nature des décisions (article 32) :

• majorité simple (article 28) pour les décisions courantes ;

• majorité des millièmes représentant au moins la moitié (article 29) pour les travaux importants ;

• majorité qualifiée des deux tiers (article 30) pour les modifications du règlement.

Le syndic et le conseil syndical

Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété (article 41). Il peut être bénévole (un copropriétaire) ou professionnel (entreprise spécialisée). Il est élu pour 3 ans maximum. Ses missions principales sont :

• l'exécution des décisions de l'AG ;

• l'administration de la copropriété ;

• la tenue de la comptabilité ;

• la gestion du personnel (gardien, etc.) ;

• le recouvrement des charges.

Le conseil syndical (article 44) est l'organe de contrôle du syndic. Il est composé de copropriétaires élus par l'AG pour 3 ans. Il donne son avis sur les questions importantes et contrôle la gestion du syndic.

Charges de copropriété

Les charges sont réparties entre les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes (article 22). Elles comprennent :

• les frais de fonctionnement (électricité des parties communes, eau, ascenseur) ;

• les salaires du personnel (gardien, femme de ménage) ;

• les frais d'entretien et de réparation ;

• les primes d'assurance ;

• les honoraires du syndic ;

• les provisions pour travaux.

Évolutions récentes

La Loi 14-15 du 7 juillet 2015 a modernisé la copropriété :

• création du carnet d'entretien de l'immeuble (article 23) ;

• instauration d'un diagnostic technique obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans ;

• renforcement des pouvoirs du syndic pour le recouvrement des charges impayées ;

• instauration d'une procédure accélérée devant le TPI pour les contentieux de copropriété.

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