Loi 12-90 sur l'urbanisme

Présentation de la Loi 12-90 sur l'urbanisme

La Loi n° 12-90 sur l'urbanisme a été promulguée par le Dahir n° 1-92-31 du 15 joumada I 1412 (23 décembre 1992) (Bulletin Officiel n° 4159 du 15 janvier 1993), entrée en vigueur le 23 juillet 1993. Elle a remplacé le Dahir du 16 juillet 1914 sur l'urbanisme et le Dahir du 30 décembre 1952 sur les lotissements. La loi a été modifiée par la Loi 23-06 du 21 avril 2008 (procédure de permis de construire) et la Loi 78-12 du 25 juin 2014 (urbanisme durable).

Contexte de la réforme

Le Maroc connaît une urbanisation rapide : la population urbaine est passée de 29 % en 1960 à 64 % en 2020. Cette urbanisation s'est accompagnée d'un développement non maîtrisé (lotissements clandestins, constructions illégales, étalement urbain). La Loi 12-90 a visé à encadrer l'urbanisation, à protéger les espaces naturels et à assurer la sécurité des constructions.

Structure

La Loi 12-90 comprend 53 articles répartis en 5 titres :

• Titre I : Des documents d'urbanisme (articles 1-15) ;

• Titre II : Des règles générales d'utilisation du sol (articles 16-25) ;

• Titre III : Des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol (articles 26-40) ;

• Titre IV : Des infractions et sanctions (articles 41-50) ;

• Titre V : Dispositions diverses et transitoires (articles 51-53).

Les documents d'urbanisme

La Loi 12-90 institue plusieurs documents d'urbanisme (article 2) :

Le Schéma Directeur d'Aménagement Urbain (SDAU)

Le SDAU (article 6) fixe les orientations fondamentales de l'aménagement urbain à long terme (15 à 25 ans). Il délimite les zones urbanisables, les zones naturelles protégées, les zones d'activités et les grands équipements. Le SDAU est approuvé par décret après enquête publique.

Le Plan d'Aménagement (PA)

Le PA (article 11) fixe, à l'échelle de la commune ou du groupe de communes, les règles détaillées d'utilisation du sol. Il délimite les zones constructibles, les hauteurs maximales, les densités, les reculs et les alignements. Le PA est approuvé par arrêté du gouverneur après enquête publique.

Le Plan de Sauvegarde (PS)

Le PS (article 15) est établi pour les secteurs sauvegardés (médinas, centres historiques). Il fixe les règles spéciales de conservation et de restauration des immeubles. Les médinas de Fès, Marrakech, Meknès, Essaouira et Tétouan sont protégées par des PS.

Les autorisations d'urbanisme

La Loi 12-90 institue plusieurs autorisations obligatoires :

Le permis de construire

Le permis de construire (article 26) est obligatoire pour toute construction nouvelle, reconstruction, surélévation ou modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment. Il est délivré par le président de la commune après avis d'une commission communale d'urbanisme. Le délai d'instruction est de 2 mois (ou 4 mois en secteur sauvegardé). Le permis est valable 2 ans (article 31).

Le permis de lotir

Le permis de lotir (article 32) est obligatoire pour diviser une propriété en lots destinés à la construction. Il est délivré par le président de la commune. Le lotisseur doit aménager les voies, les réseaux d'eau et d'électricité, et les espaces verts.

Le permis de démolir

Le permis de démolir (article 36) est obligatoire pour toute démolition d'immeuble, sauf cas de péril imminent.

L'autorisation de morceler

L'autorisation de morceler (article 38) est obligatoire pour diviser une propriété en lots non destinés à la construction (par exemple, pour l'agriculture).

Règles générales d'utilisation du sol

Les articles 16 à 25 fixent des règles générales applicables en l'absence de PA :

• les constructions doivent s'implanter à une distance minimale de 5 mètres de la voie publique ;

• les hauteurs maximales sont fixées en fonction de la largeur de la voie ;

• les reculs latéraux et arrières sont obligatoires ;

• les densités sont plafonnées en fonction de la zone.

Infractions et sanctions

La Loi 12-90 réprime les infractions suivantes :

• construction sans permis (article 41) : amende de 1 200 à 5 000 dirhams par mètre carré construit ;

• non-respect du permis (article 42) : amende de 1 200 à 5 000 dirhams par mètre carré ;

• lotissement sans autorisation (article 43) : amende de 5 000 à 50 000 dirhams.

Le juge peut ordonner la démolition des constructions illégales (article 44) ou leur mise en conformité (article 45).

Procédure contentieuse

Les recours contre les décisions administratives en matière d'urbanisme sont portés devant le Tribunal Administratif compétent (article 8 de la Loi 41-90). Le délai de recours est de 60 jours à compter de la notification. Le tribunal peut annuler la décision administrative pour excès de pouvoir.

Évolutions récentes

La Loi 78-12 du 25 juin 2014 a introduit des dispositions sur l'urbanisme durable :

• intégration du développement durable dans les documents d'urbanisme ;

• instauration d'un certificat de conformité obligatoire à l'achèvement des travaux ;

• renforcement du contrôle des constructions.

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