Servitudes : vue, passage, canalisation

Le cadre légal des servitudes

La servitude est une charge imposée sur un fonds (fonds servant) au profit d'un autre fonds (fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent. Au Maroc, les servitudes sont régies par les articles 92 à 156 du Dahir des Obligations et Contrats (DOC) de 1913, complétés par le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles pour leur publication.

L'article 92 du DOC définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». La servitude est attachée au fonds, non aux personnes : elle subsiste en cas de changement de propriétaire (article 93).

La classification des servitudes

L'article 94 du DOC distingue plusieurs catégories :

Servitudes continues / discontinues

• Continues : celles qui s'exercent sans le fait actuel de l'homme (un mur mitoyen, une canalisation enterrée) ;
• Discontinues : celles qui nécessitent un fait actuel de l'homme (un passage, un puisage).

Servitudes apparentes / non apparentes

• Apparentes : celles qui se manifestent par des ouvrages visibles (une porte, une fenêtre, un aqueduc) ;
• Non apparentes : celles sans signe extérieur (interdiction de construire au-delà d'une hauteur).

L'article 95 dispose que les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par titre ou par prescription trentenaire. Les servitudes discontinues ou non apparentes ne peuvent s'acquérir que par titre.

Les servitudes légales

Le DOC prévoit plusieurs servitudes légales, indépendantes de toute convention.

1. Servitude de vue (articles 100 à 103)

L'article 100 du DOC dispose que « nul ne peut avoir des vues directes sur le fonds de son voisin, ni de jours (fenêtres) à moins de 1,90 mètre de distance ». La distance se mesure du côté extérieur de la fenêtre au bord du fonds voisin.

Pour les vues obliques (jours et souffrances), la distance minimale est de 0,60 mètre (article 101). Ces vues ne permettent pas de se pencher pour regarder directement chez le voisin.

Les fenêtres à tabatière (sur le toit) sont autorisées si elles ne permettent pas la vue directe.

Le non-respect entraîne l'obligation de murer la fenêtre aux frais du constructeur (article 102). La prescription est de 30 ans : passé ce délai, la fenêtre peut être conservée mais reste soumise à l'obligation de dédommagement.

2. Servitude de passage (articles 104 à 108)

L'article 104 du DOC prévoit la servitude de passage « en cas d'enclave » : si un fonds est enclavé (sans accès à la voie publique), le propriétaire peut exiger un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité.

La servitude de passage est régie par les principes suivants :

• Le passage doit être le plus court vers la voie publique ;
• L'indemnité est fixée en fonction du préjudice subi par le fonds servant ;
• Le passage prend fin si l'enclave cesse (par création d'un autre accès, par exemple).

Il existe une servitude de passage spéciale pour les fonds inférieurs (article 105) : le propriétaire d'un fonds supérieur ne peut aggraver la servitude naturelle d'écoulement des eaux. Le propriétaire inférieur doit recevoir les eaux qui en découlent naturellement.

3. Servitude de canalisation et d'égout (articles 109 à 115)

L'article 109 du DOC autorise le propriétaire d'un fonds à faire passer des canalisations d'eau, de gaz, d'électricité ou d'égout sur le fonds voisin, sous conditions :

• Indemnisation du propriétaire du fonds servant ;
• Réalisation des travaux dans les conditions les moins dommageables ;
• Réparation des dommages éventuels ;
• Possibilité de modifier le tracé des canalisations si cela n'aggrave pas la servitude.

La servitude de canalisation est une servitude continue et apparente, acquise par titre ou prescription trentenaire.

4. Servitude de mitoyenneté (articles 173 à 188)

Le mur mitoyen entre deux fonds est régi par les articles 173 à 188 du DOC. Le mur peut être :

• Mitoyen : commun aux deux propriétaires ;
• Privatif : appartenant à un seul propriétaire.

La mitoyenneté est présumée en l'absence de titre contraire (article 174). Tout propriétaire peut exercer le droit de surélévation du mur mitoyen, à condition de supporter seul les frais et de ne pas porter atteinte à la solidité (article 178).

Les servitudes conventionnelles

Les propriétaires peuvent créer des servitudes par convention (article 116 du DOC). La servitude conventionnelle doit :

• Respecter l'ordre public et les bonnes mœurs (article 4 du DOC) ;
• Être inscrite au titre foncier pour être opposable aux tiers (loi du 12 août 1913, article 92) ;
• Ne pas excéder 30 ans (prescription trentenaire).

Les clauses types de servitude conventionnelle :

• Interdiction de construire au-delà d'une certaine hauteur ;
• Obligation de laisser un passage piétonnier ;
• Clause de non-concurrence pour les fonds commerciaux ;
• Servitude de stationnement.

L'extinction des servitudes (article 156)

L'article 156 du CGI prévoit les cas d'extinction des servitudes :

1. Confusion : réunion des deux fonds dans la même main ;
2. Non-usage pendant 30 ans : la prescription extinctive joue pour les servitudes discontinues et non apparentes ;
3. Renonciation du propriétaire du fonds dominant ;
4. Perte de l'utilité : si la servitude n'a plus d'objet ;
5. Abandon du fonds dominant.

La procédure de contestation

Les contestations relatives aux servitudes sont portées devant le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble (article 31 du CPC). Le juge peut :

• Constater l'existence ou l'extinction de la servitude ;
• Fixer l'indemnité due ;
• Ordonner la suppression des ouvrages illicites ;
• Allouer des dommages-intérêts.

Le tableau récapitulatif

| Servitude | Article DOC | Distance / Condition | |---|---|---| | Vue directe | Art. 100 | 1,90 m | | Vue oblique | Art. 101 | 0,60 m | | Passage enclavé | Art. 104 | Indemnisation | | Canalisation | Art. 109 | Indemnisation | | Écoulement eaux | Art. 105 | Naturel | | Mitoyenneté | Art. 173 | Présumée |

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