Mitoyenneté : mur et clôture entre voisins

Le cadre légal de la mitoyenneté

La mitoyenneté est un statut juridique applicable aux murs et clôtures séparant deux fonds voisins. Au Maroc, elle est régie par les articles 173 à 188 du Dahir des Obligations et Contrats (DOC) de 1913, complétés par les articles 92 à 156 relatifs aux servitudes et les articles 230 et suivants sur la preuve.

L'article 173 du DOC dispose que « tout mur servant de séparation entre deux cours, jardins ou enclos, est réputé mitoyen, à moins qu'il n'y ait titre ou marque du contraire ». C'est la présomption de mitoyenneté, qui s'applique en l'absence de preuve contraire.

La présomption de mitoyenneté

La présomption joue pour les murs de séparation entre deux propriétés. Le mur est réputé appartenir en commun aux deux voisins, sauf si l'un d'eux prouve la propriété exclusive par :

• Titre de propriété (acte authentique, acte adoulaire, jugement) mentionnant la privatisation du mur ;
• Marque de non-mitoyenneté : le sommet du mur est en biseau d'un seul côté, ou le mur présente un couronnement (chapiteau, génoise) d'un seul côté ;
• Plan d'arpentage ancien mentionnant la privatisation.

À défaut de marque ou de titre, la mitoyenneté s'établit.

Les droits du copropriétaire mitoyen

Chaque copropriétaire du mur mitoyen dispose de droits identiques (article 174 du DOC) :

1. Construire contre le mur et y encastrer des poutres, dans la limite de 5,5 cm de profondeur (article 175) ;
2. Surélever le mur (article 178) à condition de supporter seul les frais de surélévation et de ne pas porter atteinte à la solidité ;
3. Creuser le mur pour y loger des conduites (eau, électricité, gaz) à condition de réparer les dommages ;
4. Démolir le mur jusqu'à la hauteur de mitoyenneté (sans détruire la partie commune).

Le copropriétaire qui exerce ces droits doit indemniser l'autre en cas de préjudice (article 175 du DOC).

La surélévation (article 178)

L'article 178 du DOC autorise tout copropriétaire à surélever le mur mitoyen. Les conditions sont :

1. Le mur doit être assez solide pour supporter la surélévation ;
2. La surélévation doit être faite en matériaux conformes (parpaings, briques) ;
3. Le suréleveur supporte seul les frais de construction et d'entretien de la partie surélevée ;
4. Le suréleveur doit réparer les dommages éventuels causés au voisin.

Le voisin peut s'opposer à la surélévation si elle est de nature à compromettre la solidité du mur. En cas de désaccord, une expertise judiciaire est ordonnée.

Le voisin peut à tout moment acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée en contribuant pour moitié aux frais de construction et d'entretien (article 179).

L'exhaussement

L'exhaussement est l'opération consistant à rehausser le mur à son sommet. Il peut être réalisé :

• Par surélévation : ajout de matériaux au-dessus du mur existant ;
• Par reconstruction : démolition et reconstruction à une hauteur supérieure.

L'exhussement est soumis aux mêmes règles que la surélévation : frais supportés par le seul exhausseur, indemnisation des dommages, respect de la solidité.

La réparation du mur mitoyen (article 181)

L'article 181 du DOC dispose que la réparation du mur mitoyen est à la charge commune des deux copropriétaires, proportionnellement à leurs droits. Les réparations comprennent :

• Les gros travaux : reconstruction, reprise en sous-œuvre, consolidation ;
• Les travaux d'entretien : crépissage, peinture, étanchéité ;
• La démolition et reconstruction en cas de vétusté ou de péril.

Si l'un des copropriétaires refuse de contribuer, l'autre peut :

• Faire exécuter les travaux et recouvrer la quote-part par voie judiciaire ;
• Se faire attribuer la propriété exclusive du mur en contrepartie d'une indemnité ;
• Demander le partage du mur (délimitation précise de la partie appartenant à chacun).

L'abandon de la mitoyenneté (article 182)

L'article 182 du DOC autorise un copropriétaire à se libérer de l'obligation de contribuer aux réparations en abandonnant la mitoyenneté. L'abandon doit être notifié par écrit à l'autre copropriétaire. Il transfère la propriété exclusive du mur à l'autre, qui assume seul l'entretien.

L'abandon n'est possible que si le mur ne supporte pas de construction appartenant à l'abandonnant. À défaut, l'abandon doit être précédé d'une reprise des fondations et de la démolition des ouvrages encastrés.

La clôture obligatoire

L'article 184 du DOC prévoit que tout propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer à la construction et à l'entretien d'une clôture séparative entre les deux fonds. La clôture peut être un mur, une haie, un grillage ou une palissade.

Le voisin peut s'affranchir de cette obligation en abandonnant la mitoyenneté (article 182), auquel cas il n'est plus tenu de contribuer aux frais.

En zone rurale, la clôture séparative est de droit entre deux fonds agricoles (article 185). En zone urbaine, la clôture doit respecter le plan d'aménagement et le règlement de copropriété éventuel (loi 00-18, article 8).

Les arbres, plants et haies (article 187)

L'article 187 du DOC régit les plantations à proximité de la limite séparative :

• Distance minimale de 2 mètres pour les arbres à haute tige (chênes, eucalyptus, oliviers) ;
• Distance minimale de 0,50 mètre pour les arbres à basse tige (arbustes fruitiers) ;
• Distance minimale de 0,50 mètre pour les haies et plantations basses.

Les branches et racines qui avancent sur le fonds voisin peuvent être coupées par le voisin à la condition de lui avoir préalablement demandé de le faire lui-même (article 188).

Le tableau récapitulatif

| Prérogative | Article DOC | Conditions | |---|---|---| | Présomption de mitoyenneté | Art. 173 | Sauf titre ou marque | | Encastrement de poutres | Art. 175 | Profondeur max 5,5 cm | | Surélévation | Art. 178 | Solidité préservée, frais à la charge du suréleveur | | Réparation | Art. 181 | Charge commune proportionnelle | | Abandon | Art. 182 | Notification écrite | | Clôture obligatoire | Art. 184 | En zone rurale, de droit | | Plantations | Art. 187 | 2 m arbres haute tige |

La procédure de contestation

Les contestations relatives à la mitoyenneté sont portées devant le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble (article 31 du CPC). Le juge peut :

• Constater la mitoyenneté ou la privatisation ;
• Ordonner une expertise pour vérifier la solidité ;
• Allouer des dommages-intérêts en cas de préjudice ;
• Ordonner la démolition ou la réparation.

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Cet article est un document d'orientation juridique et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation adaptée à votre situation, contactez un avocat inscrit au barreau du Maroc.