Hypothèque : constitution et mainlevée

Le cadre légal de l'hypothèque au Maroc

L'hypothèque est une sûreté réelle immobilière : le créancier dispose d'un droit de préférence et de suite sur l'immeuble de son débiteur, sans en être dépossédé. Au Maroc, elle est régie par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles, en ses articles 84 à 110, complété par la loi 103-12 relative aux établissements de crédit (dahir 1-14-195 du 1er hijja 1435 / 24 septembre 2014).

L'article 84 du dahir du 12 août 1913 définit l'hypothèque comme un droit réel accessoire qui permet au créancier de saisir l'immeuble affecté à la garantie de sa créance, quel que soit celui qui le détient. L'hypothèque est indivisible : elle subsiste en entier sur chaque parcelle de l'immeuble.

Les types d'hypothèques

Le droit marocain distingue trois types d'hypothèques :

1. Hypothèque conventionnelle : elle résulte d'un contrat entre le débiteur (constituant) et le créancier (bénéficiaire). Elle est régie par les articles 84 et suivants du dahir. La banque (loi 103-12, article 1) est le principal bénéficiaire.

2. Hypothèque légale : instituée par la loi pour garantir certaines créances (trésor public, copropriété, vendeur impayé). L'article 87 du dahir en dresse la liste.

3. Hypothèque judiciaire : elle résulte d'un jugement et garantit le créancier pendant l'exécution forcée (article 88 du dahir).

La constitution de l'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle est constituée par acte notarié. Les conditions de validité sont :

1. Consentement du constituant (article 230 du DOC) ;
2. Capacité de disposer (article 230 du DOC) ;
3. Immeuble immatriculé au titre foncier (article 90 du dahir du 12 août 1913) ;
4. Créance certaine et liquide (article 91) ;
5. Capacité d'emprunter (en cas de crédit).

L'acte contient obligatoirement :

• L'identité du constituant et du bénéficiaire ;
• Le numéro de titre foncier de l'immeuble ;
• Le montant de la créance garantie ;
• Le taux d'intérêt (article 875 du DOC, qui exige un écrit) ;
• La durée de l'hypothèque ;
• Les modalités de remboursement.

L'inscription au registre foncier

L'article 92 du dahir dispose que l'hypothèque n'est opposable aux tiers qu'après son inscription sur le titre foncier. L'inscription est faite par le Conservateur de la Propriété Foncière, sur production de l'acte notarié.

L'inscription contient :

• La désignation de l'immeuble ;
• Le nom du constituant et du bénéficiaire ;
• Le montant de la créance et le taux d'intérêt ;
• La date de l'acte et le nom du notaire.

L'inscription a une durée de 5 ans renouvelable. Sans renouvellement, l'hypothèque est radiée d'office (article 96 du dahir). Le coût de l'inscription est de 0,5 % du montant garanti, avec un minimum de 1 000 DH.

Les effets de l'hypothèque

Droit de préférence

Le créancier hypothécaire est payé par préférence aux créanciers chirographaires. Entre créanciers hypothécaires, le rang est déterminé par la date d'inscription (article 93 du dahir).

Droit de suite

Le créancier peut saisir l'immeuble entre les mains de tout détenteur, même si l'immeuble a été vendu (article 84). C'est le principe du droit de suite.

Saisie immobilière

En cas de non-paiement, le créancier peut procéder à la saisie immobilière (article 77 du Code de Procédure Civile). La procédure est décrite dans un autre article de ce blog.

La mainlevée et la radiation

La radiation de l'hypothèque peut intervenir de trois manières :

1. Mainlevée conventionnelle (article 105)

Le créancier signe un acte de mainlevée, dressé par notaire, par lequel il reconnaît avoir été payé et consent à la radiation. L'acte est déposé au Conservateur qui procède à la radiation.

2. Mainlevée forcée

Si le créancier refuse de signer la mainlevée alors que la créance est éteinte, le débiteur saisit le tribunal pour faire ordonner la radiation forcée. Le jugement vaut mainlevée (article 106 du dahir).

3. Prescription

L'hypothèque est éteinte par prescription de 5 ans à compter de l'expiration de son inscription, sauf renouvellement (article 96 du dahir). L'article 232 du CGI prévoit une prescription de 4 ans pour les créances fiscales.

Radiation

La radiation est effectuée par le Conservateur, sur production de la mainlevée ou du jugement. Le coût est de 200 DH forfaitaire. La radiation purge l'immeuble de l'hypothèque et de tous les droits accessoires.

L'hypothèque en faveur des banques (loi 103-12)

L'article 1er de la loi 103-12 définit les établissements de crédit. La banque qui consent un prêt immobilier exige systématiquement une hypothèque en garantie. Le contrat de prêt contient une clause d'inscription d'hypothèque et autorise la banque à constituer la sûreté par acte notarié.

La banque peut également souscrire une assurance décès-invalidité sur l'emprunteur et une assurance contre le risque de non-paiement.

La procédure de mise en œuvre

| Étape | Délai | Référence | |---|---|---| | Constitution par acte notarié | 1 à 2 semaines | Loi 39-08 | | Inscription au titre foncier | 1 à 2 mois | Dahir 12 août 1913, art. 92 | | Durée de l'inscription | 5 ans renouvelables | Dahir, art. 96 | | Commandement de payer | 8 jours après défaut | CPC, art. 77 | | Saisie immobilière | 6 à 18 mois | CPC | | Mainlevée après paiement | 1 à 2 mois | Dahir, art. 105 |

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Cet article est un document d'orientation juridique et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation adaptée à votre situation, contactez un avocat inscrit au barreau du Maroc.