Copropriété : syndic et assemblée générale

La loi 00-18 sur la copropriété

La copropriété au Maroc est régie par la loi 00-18 relative à la copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002), Bulletin Officiel n° 5060. Elle s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

L'article 1er définit la copropriété et impose l'organisation de la vie collective à travers trois piliers : le règlement de copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic.

Le règlement de copropriété (article 8)

L'article 8 de la loi 00-18 dispose que le règlement de copropriété est obligatoire. Il détermine :

• La destination de l'immeuble (habitation, bureaux, mixte) ;
• La répartition des parties privatives et communes ;
• Les tantièmes de chaque lot (pour la répartition des charges) ;
• Les conditions d'utilisation des parties communes ;
• Les règles de vie (animaux, bruit, travaux) ;
• Les modalités de fonctionnement de l'assemblée générale.

Le règlement est établi par le promoteur lors de la première vente et est opposable à tous les acquéreurs successifs. Toute modification doit être approuvée en assemblée générale à la majorité qualifiée (article 28).

L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget et élire le syndic. La convocation est faite par le syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 21 jours avant la date de la réunion (article 19).

L'ordre du jour est fixé par le syndic. Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour (article 20). L'assemblée est présidée par le syndic ou par un copropriétaire élu en début de séance.

Les majorités (article 28)

L'article 28 de la loi 00-18 distingue trois types de décisions selon leur importance :

Majorité simple (article 28, 1°)

Pour les décisions courantes : approbation des comptes, vote du budget annuel, élection du syndic, travaux d'entretien. La majorité est de 50 % des voix + 1.

Majorité des deux tiers (article 28, 2°)

Pour les décisions importantes : travaux importants (ravalement, ascenseur, toiture), modification du règlement de copropriété, souscription d'un emprunt. La majorité est des 2/3 des voix.

Unanimité (article 28, 3°)

Pour les décisions affectant la substance de l'immeuble : aliénation des parties communes, modification de la destination de l'immeuble (transformation d'un immeuble d'habitation en bureaux), surélévation. L'unanimité est requise, soit 100 % des voix.

Les votes se font à main levée, sauf demande de vote secret. Chaque lot dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes.

Le syndic

Le syndic est la personne physique ou morale chargée de l'exécution des décisions de l'assemblée et de l'administration de la copropriété. Il peut être un copropriétaire ou un professionnel (syndic professionnel agréé). L'article 24 de la loi 00-18 impose que le syndic soit élu pour une durée maximale de trois ans, renouvelable.

Les obligations du syndic (article 22) :

1. Convoquer l'assemblée générale annuelle ;
2. Établir les comptes et le budget prévisionnel ;
3. Recouvrer les charges auprès des copropriétaires ;
4. Souscrire l'assurance de la copropriété ;
5. Faire exécuter les travaux votés ;
6. Tenir le registre des copropriétaires ;
7. Représenter la copropriété en justice.

Le syndic est responsable de ses fautes de gestion (article 26). Il peut être révoqué à tout moment par l'assemblée à la majorité simple.

Les charges de copropriété

Les charges sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de chaque lot. On distingue :

• Les charges générales (entretien, ascenseur, éclairage, gardiennage) réparties selon les tantièmes généraux ;
• Les charges spéciales (chauffage, eau, espaces verts spécifiques) réparties selon des tantièmes spéciaux.

Le non-paiement des charges peut entraîner des poursuites et l'inscription d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur (loi 00-18, article 37).

La procédure de décision

| Étape | Délai | Article | |---|---|---| | Convocation | 21 jours minimum avant l'AG | Loi 00-18, art. 19 | | Inscription à l'ordre du jour | 15 jours avant | Loi 00-18, art. 20 | | Tenue de l'AG | — | Loi 00-18, art. 21 | | Notification du PV | 30 jours | Loi 00-18, art. 25 | | Recours contre une décision | 2 mois | Loi 00-18, art. 27 |

Le recours contre une décision d'assemblée

Tout copropriétaire peut contester une décision devant le tribunal de première instance dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 27). Les motifs sont : vice de forme, illégalité, atteinte à ses droits, abus de majorité.

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Cet article est un document d'orientation juridique et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation adaptée à votre situation, contactez un avocat inscrit au barreau du Maroc.