Condominium : parties communes et privatives

La notion de condominium

Le condominium, ou copropriété, est le régime juridique applicable aux immeubles divisés en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Au Maroc, il est régi par la loi 00-18 relative à la copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002), Bulletin Officiel n° 5060 du 7 novembre 2002.

L'article 1er de la loi 00-18 dispose que la copropriété est l'organisation juridique d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. C'est le principe du lot de copropriété, indissociable.

Les parties privatives

Les parties privatives sont les parties des bâtiments et terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Selon l'article 2 de la loi 00-18, sont réputées parties privatives :

1. Les appartements, locaux commerciaux et bureaux avec leurs dépendances immédiates (balcons, terrasses privatives, loggias) ;
2. Les caves et parkings numérotés et attribués à un lot ;
3. Les combles et greniers accessibles uniquement depuis un lot ;
4. Les cours et jardins privatifs (réservés par le règlement) ;
5. Les éléments d'équipement intérieurs au lot (canalisations après le compteur, équipements individuels) ;
6. Les fenêtres, portes et volets donnant sur l'extérieur ou les parties communes.

Les parties privatives sont la propriété exclusive du copropriétaire. Il peut en disposer librement (vendre, louer, hypothéquer) sous réserve du respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires (loi 00-18, article 4).

Les parties communes

L'article 3 de la loi 00-18 énumère les parties communes, qui appartiennent à tous les copropriétaires indivisément dans la proportion de leurs tantièmes :

1. Le terrain d'assiette de l'immeuble ;
2. Les fondations, murs porteurs, structures ;
3. Les toitures, terrasses communes, façades ;
4. Les cours, jardins et espaces verts communs ;
5. Les voies de circulation internes (coursives, escaliers, halls) ;
6. Les ascenseurs et monte-charge ;
7. Les canalisations, conduites et câbles jusqu'au point de raccordement individuel (compteur) ;
8. Les locaux des services communs (local poubelle, gardiennat, chaufferie) ;
9. Les équipements communs (antenne TV collective, interphone, espaces enfants) ;
10. Les voies et parkings communs non attribués.

Les parties communes sont indivises : aucun copropriétaire ne peut revendiquer une partie précise. Elles sont gérées collectivement par l'assemblée générale et le syndic.

Les parties communes à jouissance privative

Certaines parties communes peuvent être attribuées à la jouissance privative d'un copropriétaire, par exemple :

• Une terrasse située en toiture d'un appartement du dernier étage ;
• Un balcon débordant sur la façade ;
• Une cour attenante à un lot du rez-de-chaussée.

L'attribution de jouissance privative ne modifie pas la propriété (qui reste commune), mais confère un droit d'usage exclusif. Le règlement de copropriété doit préciser les modalités et l'indemnisation éventuelle.

Les tantièmes

Chaque lot dispose d'un nombre de voix à l'assemblée générale proportionnel à ses tantièmes. Les tantièmes sont calculés en fonction de la surface pondérée du lot, qui prend en compte :

• La surface habitable (en m²) ;
• L'étage (les étages supérieurs sont valorisés) ;
• L'exposition (vue, lumière) ;
• L'usage (habitation, commerce, parking) ;
• Les équipements (balcon, terrasse, jardin privé).

Les tantièmes servent à calculer :

• La quote-part de charges générales (article 8 de la loi 00-18) ;
• La quote-part de voix à l'assemblée (article 28) ;
• La quote-part d'indivision sur les parties communes.

Le règlement de copropriété (article 8)

L'article 8 de la loi 00-18 impose un règlement de copropriété obligatoire, établi par le promoteur lors de la première vente. Il doit contenir :

1. La destination de l'immeuble (habitation, bureaux, mixte) ;
2. La répartition des parties privatives et communes ;
3. Les tantièmes de chaque lot ;
4. Les conditions d'utilisation des parties communes ;
5. Les règles de vie (animaux, bruit, travaux) ;
6. Les modalités de fonctionnement de l'assemblée générale ;
7. Les pouvoirs du syndic.

Le règlement est opposable à tous les copropriétaires successifs. Sa modification requiert l'approbation de l'assemblée générale à la majorité des deux tiers (article 28 de la loi 00-18).

L'assemblée générale (article 28)

L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an. Les décisions sont prises selon trois types de majorité (article 28) :

Majorité simple (50 % + 1)

• Approbation des comptes ;
• Vote du budget annuel ;
• Élection du syndic ;
• Travaux d'entretien courant.

Majorité des deux tiers

• Travaux importants (ravalement, ascenseur) ;
• Modification du règlement de copropriété ;
• Souscription d'un emprunt.

Unanimité

• Aliénation des parties communes ;
• Modification de la destination de l'immeuble ;
• Surélévation ou reconstruction.

La répartition des charges

Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes. On distingue :

• Les charges générales (entretien, électricité, eau, gardiennage) ;
• Les charges spéciales (ascenseur, chauffage, espaces verts) ;
• Les charges exceptionnelles (gros travaux, sinistres).

Le non-paiement des charges peut entraîner des poursuites et l'inscription d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur (loi 00-18, article 37).

Les obligations du copropriétaire

Chaque copropriétaire doit (article 4 de la loi 00-18) :

1. Respecter le règlement de copropriété ;
2. Payer sa quote-part de charges ;
3. Ne pas troubler la jouissance des autres ;
4. Obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée pour des travaux modifiant l'aspect extérieur ou les parties communes ;
5. Souscrire une assurance responsabilité civile copropriétaire (article 33 de la loi 17-99 sur l'assurance) ;
6. Signaler au syndic les dégradations et les incidents.

Le tableau récapitulatif

| Élément | Type | Article | |---|---|---| | Appartement, balcon privé | Privatif | Loi 00-18, art. 2 | | Cave, parking numéroté | Privatif | Loi 00-18, art. 2 | | Murs porteurs, toiture, façade | Commun | Loi 00-18, art. 3 | | Ascenseur, escalier, hall | Commun | Loi 00-18, art. 3 | | Canalisations après compteur | Privatif | Loi 00-18, art. 2 | | Terrasse sur toiture | Commun à jouissance privative | Loi 00-18, art. 3 | | Règlement de copropriété | Obligatoire | Loi 00-18, art. 8 | | Majorité simple | 50 % + 1 | Loi 00-18, art. 28 | | Majorité 2/3 | 66 % | Loi 00-18, art. 28 | | Unanimité | 100 % | Loi 00-18, art. 28 |

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Cet article est un document d'orientation juridique et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation adaptée à votre situation, contactez un avocat inscrit au barreau du Maroc.