Bail d'habitation : droits du bailleur et du locataire

La loi 67-12 sur le bail d'habitation

Le bail d'habitation au Maroc a longtemps été encadré par les articles 627 à 736 du Dahir des Obligations et Contrats (DOC) de 1913. Depuis le 5 mars 2020, ce statut a été complété et modernisé par la loi 67-12 relative aux relations contractuelles entre le bailleur et le locataire du logement à usage d'habitation principale, promulguée par le dahir 1-19-107 du 21 novembre 2019 (Bulletin Officiel n° 6422 du 5 mars 2020). Cette loi s'applique uniquement aux baux d'habitation principale et non aux baux commerciaux ni aux baux saisonniers.

L'article 1er de la loi 67-12 dispose que ses dispositions sont d'ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite. Cela protège le locataire, considéré comme la partie économiquement plus faible.

La durée du bail (article 4)

L'article 4 de la loi 67-12 fixe la durée minimale du bail d'habitation à trois ans. Le bail est conclu par écrit et signé par les deux parties. À défaut d'écrit, le bail est réputé conclu pour une durée de trois ans et le loyer est fixé selon les usages locaux. L'article 627 du DOC, toujours applicable en complément, prévoit les mêmes principes pour le bail verbal.

Le bail peut être conclu pour une durée supérieure, par exemple six ans, neuf ans ou plus. La tacite reconduction joue à l'expiration du bail, sauf congé notifié dans les formes prévues.

Le dépôt de garantie (article 6)

L'article 6 plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer pour un bail meublé et à deux mois pour un bail non meublé. Le dépôt est restitué au locataire dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes éventuellement dues (loyers impayés, dégradations).

La révision du loyer (article 5)

Le loyer peut être révisé annuellement selon l'indice national des loyers publié par le Haut-Commissariat au Plan. La révision ne peut excéder la variation de l'indice. Le bailleur doit notifier la révision par lettre recommandée. La prescription de l'action en paiement du loyer est de cinq ans (article 383 du DOC).

Les obligations du bailleur (article 14)

Le bailleur doit :

1. Délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation ;
2. Assurer au locataire la jouissance paisible ;
3. Entretenir les gros œuvre et les parties communes en copropriété (loi 00-18, article 8) ;
4. Garantir le locataire contre les vices cachés (DOC, article 627) ;
5. Verser les dépôts de garantie à la Caisse de Garantie des Loyers si le bailleur est soumis à cette obligation.

Les obligations du locataire (article 16)

Le locataire doit :

1. Payer le loyer et les charges aux termes convenus ;
2. User paisiblement du logement selon sa destination ;
3. Répondre des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance ;
4. Effectuer les menues réparations d'entretien ;
5. Ne pas sous-louer sans autorisation écrite du bailleur (article 17) ;
6. Ne pas transformer le logement sans accord écrit.

Les causes de résiliation anticipée (article 27)

Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée dans les cas limitativement énumérés par l'article 27 de la loi 67-12 :

• Non-paiement du loyer pendant deux échéances consécutives ;
• Non-paiement du dépôt de garantie ;
• Usage non habitation du logement (commerce, activité professionnelle) ;
• Sous-location sans autorisation ;
• Transformation du logement sans accord ;
• Non-respect du règlement de copropriété (loi 00-18).

La résiliation doit être prononcée par le tribunal. La procédure est la suivante : commandement de payer par huissier, délai de 30 jours pour le locataire, saisine du tribunal, jugement, signification, expulsion par la force publique.

L'expulsion du locataire (article 672 du DOC)

L'article 672 du DOC prévoit que l'expulsion ne peut intervenir qu'en vertu d'une décision de justice exécutoire. Le juge peut accorder des délais de grâce (en général 30 à 90 jours) compte tenu de la situation du locataire, surtout si celui-ci a des enfants à charge ou est en situation de précarité.

L'expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) sauf si le locataire occupe le logement sans droit ni titre.

La restitution du dépôt de garantie

À la fin du bail, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt, déduction faite des sommes justifiées. Au-delà, le bailleur doit des intérêts au taux légal. L'état des lieux de sortie, contradictoire et signé des deux parties, est la pièce maîtresse : il permet d'établir les dégradations imputables au locataire.

Le préavis de congé

Le congé doit être notifié six mois avant l'expiration du bail pour le bailleur, un mois pour le locataire. Il doit indiquer le motif légitime (article 28 de la loi 67-12) : vente du logement, reprise pour habitation principale du bailleur ou de ses ascendants/descendants, motif légitime et sérieux (non-paiement récurrent, troubles de voisinage).

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Cet article est un document d'orientation juridique et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation adaptée à votre situation, contactez un avocat inscrit au barreau du Maroc.